江苏省国土资源厅关于印发《江苏省土地评估中介机构管理暂行办法》、《江苏省土地评估事业机构管理暂行办法》、《江苏省土地估价师注册管理暂行办法》的通知
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江苏省国土资源厅关于印发《江苏省土地评估中介机构管理暂行办法》、《江苏省土地评估事业机构管理暂行办法》、《江苏省土地估价师注册管理暂行办法》的通知
江苏省国土资源厅
关于印发《江苏省土地评估中介机构管理暂行办法》、《江苏省土地评估事业机构管理暂行办法》、《江苏省土地估价师注册管理暂行办法》的通知
苏国土资发〔2001〕121号
各市国土管理局：
为认真贯彻执行《江苏省土地管理条例》、国土资源部《关于改革土地估价结果和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号），加强对土地评估机构和估价从业人员管理，现将《江苏省土地评估中介机构管理暂行办法》、《江苏省土地评估事业机构管理暂行办法》、《江苏省土地估价师注册管理暂行办法》印发你们，望认真执行。
各地要根据上述文件规定，加强对土地评估机构和土地估价从业人员的监督管理。土地评估事业机构专职承担政府职能性、公益性、社会服务性的土地评估，不再承担土地评估中介业务。凡未脱钩改制的土地评估机构一律不得从事社会中介业务。
省国土资源厅从2001年6月1日起开始受理土地评估机构土地估价师的注册申请。从8月1日起，未在江苏省国土资源厅注册的土地估价师，一律不得从事土地估价业务，不得在土地估价报告上签字。
附件： 一、《江苏省土地评估中介机构管理暂行办法》
二、《江苏省土地评估事业机构管理暂行办法》
三、《江苏省土地估价师注册管理暂行办法》
江苏省国土资源厅
二○○一年五月二十三日
附件一：
江苏省土地评估中介机构管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强土地评估中介机构的管理，提高土地评估中介机构的执业水平，保证土地评估结果的客观、真实和公正，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省土地管理条例》和其它有关法律、法规，特制定本办法。
第二条 凡在江苏省范围内执业的土地评估中介机构均应遵守本规定。
土地评估中介机构是指依法设立、从事土地评估中介业务、独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束、独立承担民事责任的法人实体。
第三条 江苏省国土资源厅对在本省行政辖区内执业的土地评估中介机构进行监督管理。
市、县国土资源管理部门负责对在本行政辖区内执业的土地评估中介机构进行监督管理，并将监管情况上报省国土资源厅。
第四条 土地评估实行有偿服务制度，收费标准按国家有关规定执行。
第五条 实行土地估价报告备案制度。
第二章 机构设立
第六条 土地评估中介机构主要组织形式为合伙制或有限责任公司以及法律法规规定的其他形式。未进行工商登记的土地评估中介机构一律不得从业。
第七条 设立土地评估中介机构，应当向当地的工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。土地评估中介机构在领取营业执照后30日内，向国土资源部或省国土资源厅申请资质认证，由国土资源部或江苏省国土资源厅评定资质等级，并颁发资质证书。
第八条 设立合伙制土地评估机中介构应具备以下条件:
(一)有2名以上合伙人；
(二)有3名以上专职注册土地估价师；
(三)有书面合伙协议；
(四)合伙人实际出资总额为10万元以上；
(五)有自己的名称和组织机构；
(六)有固定经营场所和从事合伙经营的条件；
(七)其他规定的条件。
前款规定的合伙人应为注册土地估价师，执业满2年，且无不良记录。
第九条 设立有限责任公司形式的土地评估中介机构应具备以下条件:
（一）有5名以上发起人；
（二）有3名以上专职注册土地估价师；
（三）有公司章程；
（四）注册资本为10万元以上；
（五）有自己的名称和组织机构；
（六）有固定的经营场所和必要的经营条件；
（七）其他规定的条件。
前款规定的发起人或出资人中应有2名以上注册土地估价师，并执业满2年，且无不良记录。
第十条 兼营土地估价业务的中介机构，除满足第八条或第九条所规定条件之外，必须设立专门的土地评估部。
第十一条 其他形式土地评估中介机构的设立条件应符合有关法律法规的规定。
第十二条 土地评估中介机构申请资质认证程序
A级 由所在地县级以上国土资源管理部门推荐，省国土资源厅初审，初审合格后报国土资源部批准，颁发资质证书。
B级 由所在地县级以上国土资源管理部门推荐，省国土资源厅批准，颁发资质证书。
第十三条 土地评估中介机构变更名称或注销的，应于变更名称或注销后10日内持有关文件到原批准机关办理更名或注销手续。
第十四条 土地评估中介机构每年1月15日前将备案申请、业绩报告及有关材料报省国土资源厅。
第三章 资质等级与执业范围
第十五条 国家对土地评估中介机构实行资质认证制度，按资质等级实行分级管理。
国土资源部统一认证在全国范围内从业的A级土地评估中介机构的资质等级，并依据其执业水平授予A级、准A级资质。
江苏省国土资源厅负责认证在江苏省范围内从业的B级土地评估中介机构的资质等级，并依据其执业水平授予B(Ⅰ)、B(Ⅱ)、B(Ⅲ)级及临时资质。
第十六条 土地评估中介机构申请B级土地评估资质必须具备下列条件：
1、工商登记核准的主营范围内允许从事土地评估业务；
2、具有3名以上注册土地估价师和占机构人员总数一定比例的具有经济、财会、工程职称的人员。
3、注册资金在10万元以上；
4、江苏省国土资源厅规定的其他条件。
其中，B(Ⅰ)级，有7名以上注册土地估价师，注册资金50万元以上，在下一级资质等级中连续执业二年以上，且具有良好的执业道德和规定的工作业绩；
B(Ⅱ)级，有5名以上注册土地估价师，注册资金20万元以上，在下一级资质等级中连续执业二年以上，且具有良好的执业道德和规定的工作业绩；
B(Ⅲ)级，有3名以上注册土地估价师，注册资金10万元以上，在临时资质等级中执业一年以上，且具有良好的执业道德和规定的工作业绩。
第十七条 申请A级土地评估中介机构资质，应具备以下条件:
1、在B(Ⅰ)级资质等级中执业二年以上，且在资质年审中连续二年居B(Ⅰ)级前三名；
2、国土资源部规定的申报条件。
第十八条 土地评估中介机构按资质等级开展相应的土地评估业务，不得超范围执业。
（一）A级土地评估中介机构，可在全国范围内独立从事基准地价及各类宗地地价评估业务，具体业务范围如下：
1、基准地价评估；
2、出让或国家收回土地的评估；
3、转让、出租、抵押、作价出资（入股）土地的评估；
4、上市及非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估；
5、企业兼并、破产、清产核资涉及的土地评估；
6、司法仲裁中涉及的土地评估；
7、征收土地税费涉及的土地评估；
8、其它依照法律、法规需要进行的土地评估；
9、地价咨询。
（二）准A级土地评估中介机构，可在全国范围内独立从事基准地价评估及估价额在1亿元以内的宗地地价评估，可与A级机构合作从事上市公司、司法仲裁涉及的和估价额超过1亿元的宗地价格评估。具体业务范围如下：
1、基准地价评估；
2、出让或国家收回土地的评估；
3、转让、出租、抵押、作价出资（入股）土地的评估；
4、非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估；
5、企业兼并、破产、清产核资涉及的土地评估；
6、征收土地税费涉及的土地评估；
7、地价咨询。
（三）未确定资质级别，但已准予在国土资源部备案的土地评估中介机构，可在全国范围内独立从事估价额在5000万元以内的宗地地价评估，可与A级机构合作从事基准地价、上市公司、司法仲裁涉及的和估价额超过5000万元的宗地价格评估。具体业务范围如下：
1、出让或国家收回土地的评估；
2、转让、出租、抵押、作价出资（入股）土地的评估；
3、非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估；
4、企业兼并、破产、清产核资涉及的土地评估；
5、征收土地税费涉及的土地评估；
6、地价咨询。
（四）B级土地评估中介机构具体业务范围如下：
1、基准地价评估；
2、出让或国家收回土地的评估；
3、转让、出租、抵押、作价出资（入股）土地的评估；
4、非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估；
5、企业兼并、破产、清产核资涉及的土地评估；
6、征收土地税费涉及的土地评估；
7、地价咨询。
其中，B(Ⅰ)级土地评估中介机构，可在本省行政辖区内独立从事评估额在1亿元以内的宗地地价评估，可与高等级机构合作从事评估额超过1亿元的宗地价格评估及其他评估业务。
B(Ⅱ)级土地评估中介机构，可在省辖市行政辖区内独立从事评估额在5000万元以内的宗地地价评估，可与高等级机构合作从事评估额超过5000万元的宗地价格评估及其他评估业务。
B(Ⅲ)级土地评估中介机构，可在所在地的省辖市市区或县级行政辖区内独立从事评估额在3000万元以内的宗地地价评估，可与高等级机构合作从事评估额超过3000万元的宗地价格评估及其他估价业务。
临时资质土地评估中介机构，可在所在地的省辖市市区或县级行政辖区内独立从事评估额在1000万元以内的宗地地价评估，可与高等级机构合作从事评估额超过1000万元的宗地价格评估及其他估价业务。
第十九条 资质等级实行动态管理。
（一）根据机构的发展情况进行资质等级调整，每年评定一次，重新授予资质等级证书。
资质等级升级应依次逐级上升，不得越级升级。每次申请升级间隔至少二年以上。
（二）资质等级的评定与年审工作结合进行，机构年审情况是评定资质等级的主要依据之一。
在资质年审中连续二年居同级别前五名的机构可申报高等级资质；
对于年审不合格的机构，限期整改、降低等级、取消评估资质。
（三）申请升级的土地评估中介机构，应根据申请的等级在年审前三个月将所需材料报省国土资源厅。
（四）本规定颁发之前成立的土地评估中介机构，其等级根据原规定评定。
本规定颁发之后成立的土地评估中介机构，其等级从临时资质开始，执业一年后方可申报上一资质。临时资质的最长期限为二年，并不得再次申请临时资格。
第四章 分支机构管理
第二十条 本办法所称分支机构，是指因业务发展需要，由土地评估中介机构在其所在市、县以外的地区发起设立的从事经营活动的非独立法人的业务机构。
第二十一条 分支机构以土地评估中介机构名义对外执行业务，土地评估中介机构对分支机构的业务活动和债务承担法律责任。
第二十二条 设立分支机构的土地评估中介机构应具备下列条件：
1. 依法成立并执业3年以上（改制前的设立时间一并计算），内部机构及管理制度健全，未发生过重大执业质量问题，具有良好的执业道德和声誉；
2. 在拟设分支机构所在地有一定数量的长期客户；
3. 有限责任公司的注册资本不少于 100万元；合伙企业的净资产不少于50万元；
4. 从业人员20人以上，有10名以上的专职注册土地估价师；在本部执业的注册土地估价师不得少于7名；
5. 上一年度业务收入达200万元以上。
第二十三条 设立的分支机构应具备下列条件：
1. 分支机构与土地评估中介机构不在同一城市；
2. 有2名以上专职注册土地估价师；
3. 分支机构的负责人应由注册土地估价师担任；
4. 分支机构的营运资金由土地评估中介机构提供，一般不得少于5万元；
5. 有固定的办公场所和必要的办公设施。
第二十四条 土地评估中介机构设立分支机构，应向江苏省国土资源厅提出申请报告，并附送下列材料：
（一）土地评估中介机构的章程；
（二）土地评估中介机构上一年度经审计的会计报表及审计报告；
（三）土地评估中介机构的注册土地估价师和其他从业人员名单，注册土地估价师的资格证书复印件、身份证复印件及有效的人事档案证明材料；
（四）分支机构负责人人选、简历及有关证明；
（五）对分支机构的管理办法；
（六）分支机构的注册土地估价师和其他从业人员名单，注册土地估价师资格证书复印件、身份证复印件及有效的人事档案证明材料；
（七）分支机构办公场所证明和资金证明；
（八）其他材料。
第二十五条 土地评估中介机构应当在接到省国土资源厅批准文件之日起30日内，到省国土资源厅领取分支机构土地评估资格证书，并按照国家有关规定办理工商等有关登记手续。
第二十六条 分支机构是土地评估中介机构的派出机构，其人事、财务、执业标准、质量控制、人员培训等方面接受土地评估中介机构的统一管理，分支机构应当制定相应的内部管理制度。
分支机构负责人由土地评估中介机构任免，并报省国土资源厅备案。
分支机构的注册土地估价师的注册、变更、年检、培训等事项,由土地评估中介机构向省国土资源厅申请办理。
第二十七条 分支机构有下列行为之一的，取消该分支机构的执业资格：
（一）设立一年以上（含一年）未开展业务活动；
（二）以不正当手段争揽业务；
（三）内部控制制度不严，出现严重质量问题；
（四）以个人名义或以分支机构名义对外签订业务合同、出具土地估价报告、收取业务收入；
（五）有其他的违法行为。
第五章 监督管理
第二十八条 土地评估中介机构遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和估价程序开展业务，并出具符合规范格式要求的土地估价报告书。
第二十九条 土地评估中介机构对所出具的土地估价报告书及所提供的土地估价结果客观性、真实性和合法性负责，并承担相应的法律责任。
第三十条 土地评估中介机构及其作业人员与委托人有利害关系的应当回避。对估价项目中需要保密的内容，不得随意向他人提供。
第三十一条 土地评估中介机构不得有下列行为:
（一）编造虚假案例，出具虚假报告；
（二）允许他人以本机构名义执业；
（三）故意提高或压低评估地价，损害国家、委托人及其他利害关系人的利益；
（四）以压价、回扣等不正当手段承揽业务；
（五）对委托方进行欺诈、利诱；
（六）其它违反法律、法规的行为。
第三十二条 土地评估中介机构按照土地评估中介机构资质证书上规定的范围执业，不得超范围执业。
第三十三条 江苏省国土资源厅对土地评估中介机构的执业情况实行定期检（抽）查，检（抽）查结果向社会公告。
检（抽）查的主要内容:
（一）执行法律法规及有关政策的情况；
（二）执行土地估价技术标准、规程的情况；
（三）出具土地估价报告的质量；
（四）执业行为及社会信誉；
（五）机构的人员资格和组成情况等。
第三十四条 土地评估中介机构违反本办法第三十一条规定，由国土资源管理部门会同有关部门给予警告、通报、降低资质等级处理，情节严重的吊销土地评估中介机构资质证书、吊销有关人员土地估价师资格证书。
第三十五条 土地评估中介机构及其注册土地估价师违反本条例第十条规定，造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。
第三十六条 土地评估中介机构超过规定范围执业的，由国土资源管理部门会同有关部门依法处理。
第三十七条 土地评估中介机构违反有关法律构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 土地评估中介机构与委托人对估价结果有异议的，可向当地国土资源管理部门申请复议。
第六章 附 则
第三十九条 在省外设立的土地评估中介机构,需要在江苏省行政辖区内从事土地评估中介业务,应事先向江苏省国土资源厅申请备案,凭备案证明开展土地评估中介业务。
第四十条 本办法由江苏省国土资源厅负责解释。
第四十一条 本办法自发布之日起施行。
附件二：
江苏省土地评估事业机构管理暂行办法
第一条 为加强对事业性质土地评估机构管理，根据国家和省有关规定，特制定本办法。
第二条 本办法所指的土地评估事业机构是指根据《事业单位登记管理暂行条例》进行登记，具有事业性质的土地评估机构。
第三条 事业性机构申请土地评估资格，应具备以下条件：
（一）经审批机关批准设立；
（二）经登记机关登记；
（三）批准的业务范围内允许从事土地评估；
（四）有自己的名称和组织机构；
（五）有开办资金和经费来源；
（六）有相应的从业人员，其中有2名以上注册土地估价师；
（七）省国土资源厅规定的其他条件。
第四条 土地评估事业机构在进行事业单位登记后30日内，应向省国土资源厅申请备案。备案时提交以下材料：
（一）备案申请及备案申请表；
（二）事业单位法人证书复印件；
（三）审批机关的批准文件；
（四）土地估价师资格证书、专业技术人员职称或资格证书复印件；
（五）省国土资源厅规定的其他条件。
第五条 省国土资源厅在接到备案申请后，对提交的备案材料进行审查。对符合规定条件的机构准予备案，核发土地评估（事业）资格证书，并予以公告。
第六条 土地评估事业机构专职承担政府职能性、公益性、社会服务性的土地评估，主要涉及落实政府职能所需的评估，如基准地价、标定地价、出让地价的评估等，不承担土地评估的中介业务。
第七条 已在省国土资源厅备案的土地评估事业机构，每年1月15日前将上一年度的土地评估业务清单报省国土资源厅。
第八条 省国土资源厅每年对土地评估机构从业水平、人员资格及组成状况、职业道德、土地估价报告质量等进行检查；对不符合条件的机构，注销备案。
第九条 本办法自发布之日起施行。
附件三：
江苏省土地估价师注册管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对土地估价师的注册管理，完善土地价格评估制度和土地估价人员执业资格认证制度，提高地价评估水平，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省土地管理条例》和有关法律、法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法所称土地估价师，是指经全国土地估价师资格统一考试合格后，取得土地估价师资格证书的人员。
本办法所称注册土地估价师，是指按照本办法的规定注册，取得土地估价执业资格，并从事土地评估业务的人员。
第三条 土地估价师实行注册制度。经土地估价师资格考试合格者，均可按照本办法的规定申请土地估价师执业资格注册。未经注册的人员，不得从事土地评估业务、签署土地估价报告。
江苏省国土资源厅负责全省土地估价师的注册管理工作。
第四条 注册土地估价师只能在一家机构从事土地估价，不得在两家以上机构中从事估价工作，并不得以个人名义承接土地估价业务。
第五条 违反第三、四条规定的，一经查实，报请国土资源部取消其土地估价师资格。
第六条 申请土地估价师注册，按照下列程序办理：
（1）申请人向聘用单位提出申请报告，填写土地估价师注册申请表；
（2）聘用单位审核同意并在注册申请表上签字盖章后，统一上报注册机构；
（3）省国土资源厅办理注册登记
省国土资源厅自接到注册申请之日起三十日内，作出是否受理其注册申请的决定；
对准予注册的土地估价师，在其土地估价师资格证书注册情况栏中加盖江苏省国土资源厅土地估价师注册专用章。
第七条 有下列情形之一的，不予注册：
（1）不具有完全民事行为能力的；
（2）因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；
（3）因在土地评估业务中犯有错误受行政处分的，自处分决定之日起至申请注册之日止不满2年的；
（4）受吊销土地估价师资格证书处罚，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满5年的；
（5）不在土地评估机构内执业的；
（6）在两个以上土地评估机构内执业的；
（7）按照有关法律、法规规定不予注册的其他情形。
第八条 注册土地估价师每年应参加不少于30学时的继续教育培训。
第二章 初始注册
第九条 取得土地估价师资格证书的人员，其申请初始注册的时间为每年的第二季度。
第十条 申请土地估价师初始注册需提交下列证明文件：
（1）土地估价师注册申请表；
（2）土地估价师资格证书原件及复印件一份；
（3）申请人身份证复印件；
（4）超过2年未进行初始注册的，应附达到继续教育标准的证明材料。
（5）所在单位意见及聘用合同，在土地评估中介机构执业的还需提交有效的人事档案证明；
第十一条 根据本办法注册的土地估价师，其初始注册有效期不超过土地估价师资格证书上注明的有效期，自注册之日起最高为5年。
第三章 变更注册
第十二条 注册土地估价师因工作单位变更等原因，被其他机构聘用，应在变更后30日内向原注册机关申请办理变更注册手续。
第十三条 申请土地估价师变更注册需提交下列证明文件：
（1）土地估价师注册申请表；
（2）申请人身份证复印件；
（3）经初始注册的土地估价师资格证书原件及复印件；
（4）土地评估工作业绩证明材料和达到继续教育标准的证明材料；
（5）原聘用单位解聘手续的证明材料。
第十四条 经注册机关审查符合变更注册要求的，应当准予注册，并在土地估价师资格证书注册记事栏内予以注记。
变更注册的有效期不得超过初始注册有效期减去已经过年限后的剩余年限。
第四章 续期注册
第十五条 注册土地估价师注册有效期满需要继续执业的，应当于注册有效期届满前3个月内向原注册机关申请办理续期注册手续。
第十六条 注册土地估价师申请续期注册，需参加省国土资源厅统一组织的继续教育培训并通过考试达到合格标准。
第十七条 申请土地估价师续期注册需提交下列证明文件：
（1）土地估价师注册申请表；
（2）申请人身份证复印件；
（3）经初始注册或变更注册的土地估价师资格证书原件及复印件；
（4）土地评估工作业绩证明材料和达到继续教育标准的证明材料。
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论我国律师制度的完善及其他
滕传枢
“一部《律师法》，可谓人喜人忧。可能很多局外人无法想象到，千呼万唤始出来的《律师法》，从1996 年5月15日至今天才五年多时间，就屡屡出现漏洞和难题，乃至呼吁早日修改的声音总是此起彼伏。于是，有学者认为，这部法律如此经不起时间和实践的考验，要么就是立法技术出了问题，要么就是立法观念有失偏颇。笔者认为，这部法律可用8个字来概括即 ‘意义重大，问题不少’”①。
此段文字是当前法学界对《律师法》议论的高度概括。对《律师法》修改的意见与建议见仁见智，不时见诸报刊。在这一学术热潮申，在重新认真研讨《律师法》和 1980 年颁布的《律师暂行条例》之后，我们惊讶地发现，涉及我国律师制度建设的两个首要的和最重要的问题，即什么是律师? 律师的执业机构是什么性质的组织? 这两个听起来似乎是不成问题的问题，然而从法理上深入剖析之后，结论竟是在我国律师制度恢复21年后的今天，从立法到行政管理到律师实务，对这两个问题都尚未理顺和尚未获得正确界定。
当然，律师制度和其他任何制度一样，其建立完善有一个过程。然而，这两个问题长期未理顺和未正确界定，使我国律师制度的建设和律师事业的发展碰到了不少困惑与障碍。在这次《律师法》修改之日，应是圆满解决之时了。此外，在修改《律师法》完善我国律师制度的指导思想上，必须树立既要与国际惯例接轨更要从我国实际出发，建设一个有中国特色的社会主义律师制度。在所谓国际惯例中，还要分清主流和支流，分清正确与错误，分清我们应当借鉴还是应当摒弃的东西。因为 “调整法律职业行为的各国法律和规章有很大的差异”② ， 即使在 “律师王国”的美国，“律师的管理规则却是混乱的”③。
一•关于律师的概念
《律师暂行条例》第一条规定:“律师是国家的法律工作者”。到《律师法》出台，律师的法定定义发生了变化。该法第二条规定:“本法所称的律师，是指依法取得律师执业证书，为社会提供法律服务的执业人员”。这个变化是鉴于我国律师事业的发展和律师职业的社会定位而发生的，无疑是必要的，是一个进步。但是，这两条定义，都是不科学、不准确、不严谨的。
前一条，律师是“国家的法律工作者”。当然，这不能脱离当时的历史背景。当时律师制度刚恢复，律师都是吃“皇粮”、占编制的国家干部，所以界定为律师是国家的法律工作者。但是，“国家的法律工作者”不仅有律师，法官、检察官等也是。所以说这个定义未能反映出律师这个概念的特有属性，定义过宽，定义项的外延大于被定义项的外延，犯了逻辑错误。
后一条，律师是 “依法取得律师执业证书，为社会提供法律服务的执业人员”。当然，这样的人是律师不错，但是已取得律师资格并未申请执业或申请了未取得律师执业证书的人，难道他们不是律师?不在律师这个概念的外延之内?准确说他们也是律师的组成部分，只不过不是在律师事务所执业的律师而已。所以说，这个定义同样不能反映律师这个概念的特有属性，定义过窄，定义项的外延小于被定义项的外延，同样犯了逻辑错误。
此外，在学术界，还存在律师是 “国家的法律工作者”和是 “自由职业者”两说之争。在律师制度恢复初期，还曾经把这两个不同定义说成是社会主义律师与资本主义律师的本质区别。其实，在资本主义国家，也有不少律师是国家的法律工作者，如美国有十多万 “国家律师”，属国家公务员编制，香港也有 “官办律师”，是领工资的官员; 社会主义国家的律师也同样具有自由职业者的特征(指辞去公职的律师)。此外，这两个定义一个是从律师的人事关系和职业分类去界定，一个是从律师的执业方式及职业特点去界定，并无可比性。还有，这两个定义同样都定义过宽，不能反映律师这个概念的特有属性。
从我国恢复律师制度二十多年来律师业发展的现状出发，参考世界上发达国家律师业发展的情况，我认为在这次《律师法》修改时，应将 “律师”和“执业律师”这两个概念划开并分别定义。
建议将《律师法》第二条(律师的定义)修改为:
----“本法所称的律师，是指经国家统一司法考试合格或具有同等法律知识，经国家司法行政主管部门审查批准授予律师资格的专业人员。
本法所称的执业律师，是指具有律师资格，经申请和国家司法行政主管部门审查批准授予律师执业证书，在律师事务所从事社会法律服务的执业人员。”
律师和执业律师这两个概念是包含关系，即律师由执业律师和非执业律师组成，执业律师只是律师中的一部分。有的学者把律师称为广义的律师把执业律师称为狭义的律师，亦不无道理。
在修改后的该条第一款中写入 “或具有同等法律知识”一句，是考虑到《律师法》第七条关于经“考核批准，授予律师资格 (即不须经过统考)的情况。如果在实行国家统一司法考试制度之后，对 “考核批准”一律 “关门”的话，则此句可删去。依我的看法，仍应保留。一律 “关门”，可能会造成一些具有律师同等法律知识但又确实不宜(或难以)通过统考取得律师资格的人(比如司法系统一些经验丰富的老法官和检察官，教学科研单位一些老教师和研究人员等)，被拒之于律师“门槛”之外，不利于律师队伍的建设。
将律师和执业律师的概念划开并分别定义的理由和意义在于:
(一) 符合国情和壮大律师队伍、发展律师事业的需要。在我国进入社会主义商品经济社会之后，特别是加入WTO和进入经济全球化的时代之后，法治显得头等重要，因而需要大批的律师人才。按邓小平同志设计，全国应有50万以上的律师。然而二十多年过去了，我国至今才有11•7万律师，占全国人口不到万分之一。一方面要想在短期内使执业律师的人数翻上几番，是不现实的; 另一方面，《律师法》又把一大批通过 “律考”已取得律师资格的人排除在律师队伍之外，这显然不是科学的、实事求是的做法，不利于律师事业的发展和律师队伍的建设。从1986年实行律师统考制度以来，在司法机关(法院、检察院)、党政军机关、企事业单位、群众团体的干部中乃至工人、农民队伍中，共计百万以上具有法学知识的人勇跃报名参考，有12万人取得了律师资格，其中约半数人己进入执业律师队伍，尚有半数左右的人按照现行《律师法》却不是律师。达不仅在理论上是矛盾的，而且在现实生活中使这支队伍处于名不正言不顺的尴尬地位，甚至被指责为 “不安心本职工作，有‘跳槽’之嫌”。如果在立法上给这支队伍 “正名”，使他们在各种不同的岗位上名正言顺地发挥律师的聪明才智，对更加做好他们的本职工作，对国家的民主法制建设岂不是一大幸事?
(二) 符合完善律师资格制度和国家统一司法考试制度的需要。关于这一点，在下文有具体论述。
(三) 有利于司法行政主管机关和律师协会加强对律师队伍的管理。由于现行《律师法》把非执业律师排除于律师队伍之外，使司法行政机关和律师协会对这支庞大(今后还应更庞大)的非执业律师队伍的管理处于困惑和尴尬的境况，所能做的工作也仅是发一份律师资格证书而已，甚至还会受到“企图挖外单位、外系统人才”的指责。如果在立法上 “正名”之后，今后的境况将大不一样。
二•对完善律师资格制度和国家司法考试制度的建议
我们在划分律师与执业律师这两个概念的基础上，对现有律师资格制度的内容、范围、意义应当重新调整、重新认识。具有律师资格，是申请执业和取得律师执业证书的前提条件; 但取得律师资格，不一定都要申请做执业律师，更不应该是为了做执业律师才去取得律师资格。取得律师资格的人，可以是执业律师队伍的后备军，也可以是法官、检察官队伍的后备军，还可以是党政机关公务员队伍的后备军，更可以是范围更宽广的企事业单位甚至广大农村中法律人才队伍的中坚力量。因为从社会经济的发展看，今后各行各业都需要法律人才，都需要律师。在这方面美国等发达国家已是先例。美国的法官、检察官都是从律师中产生的，它的律师资格考试也就是唯一的国家司法考试。所以我们应当发展和壮大律师队伍，特别是发展和壮大非执业律师这支队伍。而健全和完善我国的律师资格制度，是发展壮大这支队伍的前提条件和法制保障。
1986年开始实行的律师资格全国统一考试制度和1996年出台的《律师法》第六条为建立我国的律师资格制度打下了基础，走出了与国际通行做法接轨的第一步。2001年6月30日第九届全国人大常委会第22次会议通过的修改《法官法》和《检察官法》的两个决定。首次以法律修正案的形式确立了我国的统一司法考试制度。明确规定:“国家对初任法官、检察官和取得律师资格实行统一的司法考试制度。国务院司法行政部门会同最高人民法院、最高人民检察院共同制定司法考试实施办法。由国务院司法行政部门负责实施”。“这一决策，是我国提高司法人员专业素质的重要举措和法律专业人才选拔方式的重大进步，它对促进我国社会主义市场经济条件下司法制度的改革和完善所具有的重要意义和将要产生的深远影响，无疑将使其成为新中国法制发展史上一个里程碑式的进步标志”④。
国家统一司法考试制度的确立，为完善我国的律师资格制度提供了一个千载难逢的契机！ 目前，国家统一司法考试制度刚刚确立，具体实施办法尚未出台，百事待举。“由于受长期以来中国法制史上行政官吏主管司法，忽视司法专业性的旧传统影响，我国历史上从未有过统一司法考试的法律制度和相关实践，有关的理论研究也十分薄弱; 新中国成立后长期以来司法行业的干部管理基本上是各负其责，各行其是，特别是缺乏协调统一的入门资格考核及确认范围; 国家统一司法考试虽然论证过程较长，有关部门事先也做了一些协调沟通工作，但基本法律规范的出台周期较短，各有关政法机关的考试组织部门，特别是司法行政机关缺乏充分的理论准备和工作准备”⑤。 这段论述的确是切中时弊、字字珠玑。每个法律工作者都应为我国法制史上这一里程碑式的宏伟工程献计献策，为此，我提出以下建议:
(一) 明确对参加国家统一司法考试并取得合格成绩的法律专业人才，统一授予“律师资格”。过去参加初任法官、初任检察官和律师资格考试，一般都具有很强的直接目的性，通过考试的人一般很快进入法官、检察官或执业律师的工作领域。而新的司法统考应朝着为国家统一选拔法律专业人才的方向而不仅是为这三个部门预选干部。过去各家考各家的，当然各自授予一种资格。现在是统考，对合格者不可能也不应该再分别授予三种资格，当然只可能也应该统一授予律师资格，而不可能授予另外两种中的任何一种。因为“律师”可以是职业也可以是资格，取得律师资格的人今后可以从事法官、检察官或其他职业；而法官、检察官只能是职业。故换之则不顺。而且这种情况自实行律考制度以来，已有15年，已被人们逐渐接受和认同; 国际惯例也是如此。
(二) 明确通过司法统考获得的律师资格，是今后担任法官、检察官、执业律师或其他需要掌握法律专业知识的岗位职务的任职条件之一。这里说的其他职务，比如党政机关中的纪检、监察、政法、法制、司法、公安、安全等部门(机构)的重要岗位；以及分管这些部门(机构)的领导岗位，其他部门的法制机构的领导岗位;人大常委会机关中的若干相应岗位;军队中的司法部门(机构)的重要岗位;企事业单位的法律事务部门(机构)的重要岗位等。当然实施这一制度需有一个过程，范围逐步由小到大。而且还将涉及《法官法》、《检察官法》以及国家人事制度、法学教育制度的修订。
(三) 制订对通过司法统考人员(获得律师资格人员)的管理办法和培训、研修、实习等制度，明确由司法部统一组织和实施，实行司法行政主管部门和律师协会“两结合”的管理体制。
上述构想，“从长远来看，应是一条从律师到法官的路，这也是许多发达国家的成功经验……所以必须解决体制问题和人事机制、人才配置等问题，还有司法官员的录用与律师资格相脱节的问题，这样才能出现从律师到法官的正常现象”⑥。
上述构想，若获采纳，应在《律师法》修改时对相应条款作修改、增补。
三，关于律师事务所的性质
《律师暂行条例》第十三条规定:“律师执行职务的工作机构是法律顾问处。法律顾问处是事业单位，受国家司法行政机关的组织领导和业务监督”。此条将律师事务所定性为事业单位，无疑是正确的。在那一段历史时期我国的律师执业机构只有单一的国资所，随着社会政治经济体制的改革和发展，律师执业机构的组织形式也发生了变化。1988年出现了不占国家编制、不要国家经费的合作制律师事务所，按当年司法部《合作制律师事务所试点方案》第一条的规定，合作所仍定性为“社会主义性质的事业法人组织”。此后又相继出现了合伙制和个人律师事务所。到1996年出台的《律师法》除了规定“律师事务所是律师的执业机构”和律师事务所应具备的三个条件以及三种组织形式(国资所、合作所、合伙所)之外，对律师事务所是什么性质的组织竟避而不谈! 司法部在《律师法》出台之后制定的三个律师事务所管理办法，也不再提及性质问题。在这一点上，《律师法》比《律师暂行条例》倒退了。这也不是什么与国际接轨的做法。尽管有些资本主义国家或地区的律师执业机构搞成了公司，变成了唯利是图的组织，但国际上的主流看法仍认为律师不是以营利为目的的职业。这才是律师业的正道。
我国立法上的这种回避和模糊策咯，导致对律师事务所从理论认识到实际运作都难以定性，从而处于一种 “非驴非马”的境况!有仍然承认是事业单位的，有认定为中介机构的，有认定为社团的，还有被认定为企业的。由此导致一些地方的工商行政管理机关要求律师事务所去办理工商企业注册登记，一些地方的民政机关要求律师事务所去进行社团登记。这种法理上的混乱导致理论界、律师界有人呼吁尽快“组建公司制的律师事务所”和“引进现代企业机制”，而且呼声呈逾来逾高之势。使得司法部不得不发文澄清说：“律师事务所(法律顾问处)是向社会提供法律服务的事业单位，不是经营性组织……不应进行工商登记”，也“不应进行民政登记”⑦。
对律师事务所定性混乱使律师业受到的最大影响是被科以重税。税务行政主管机关一直把律师事务所当作企业来征税。按法理，合伙所和个人所不应纳企业所得税，因为他们没有“企业所得”;国资所与合作所则应免营业税，因为他们不是经营性组织。然而我国的律师事务所，不管是什么“制”，除了征收占总创收5.5%的营业税、城市维护建设税和教育费附加之外，还要征收占律师事务所 “利润”33%(在经济特区为15%)的企业所得税，再征收占律师个人所得额5-45%的个人所得税。这样重复征税，使律师事务所和律师不堪重负，有的被迫关门，有的被迫采取各种各样的避税措施，有的为此被扣上偷税漏税的罪名。直到近期国家财税[2000]91号文件和国税发[2000]149号文件下发，才免去律师事务所的企业所得税，投资者的个人所得税改按5-35%的税率计征，各省(区、市)又相继改革了一些征管措施之后，情况才有所缓解。但是整个律师行业的征税如何理顺仍远未解决。
《律师法》第二十三条还专写一款 “律师事务所和律师应当依法纳税”。依法纳税是每个公民的义务，其他各行各业的部门法都无需另作要求，而唯独在《律师法》中规定如此一款，实属笑话。
综上所述，建议对《律师法》第十五条进行修改。第一款修改为:
----“律师事务所是执业律师的工作机构，是不以营利为目的的事业法人组织。”
第二款第(三)项修改为:
----“有三名以上执业律师”。
另外，建议将《律师法》第二十三条第二款删除。
作上述修改的理由和意义在于: 界定律师事务所的性质为事业法人，符合律师的执业宗旨，科学合理，同时也符合国际上主流的看法，从立法上加以明确，将有利于律师业的正常健康发展。
律师事务所不从事生产经营性活动，不是以资本获取利润，不是简单的有偿服务和等价交易，而是以律师的知识和智力为委托人提供法律服务、维护国家法律与社会正义。这是律师事务所作为事业单位不同于企业的本质特征。就好比医生是以医药卫生知识为患者防治疾病服务、教师是以知识和品德培养学生一样，不管医疗机构或学校是何种组织形式，它的行业分类都是事业单位而决不是“治病公司”或“教学公司”，在我国医院和学校都享有免营业税等优惠，因为它们决不能以营利为目的。不同的只是前者属社会科学而后者属自然科学领域。目前社会上出现一些以营利为目的的“经营性医疗机构”和“贵族学校”，无疑是一种错位与乱象。
内蒙古自治区物业管理条例
内蒙古自治区人大常委会
内蒙古自治区物业管理条例
（2000年10月15日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过根据2010年9月17日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议《关于修改部分地方性法规的决定（二）》第一次修正根据2012年3月31日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改部分地方性法规的决定（五）》第二次修正）
第一章总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合自治区实际，制定本条例。
第二条 在自治区行政区域内从事物业管理及其相关活动适用本条例。
第三条 自治区人民政府建设行政主管部门负责全区物业管理活动的监督管理工作。
旗县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其他有关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理有关工作。
第四条 各级人民政府应当加强对物业管理行业的管理，引导建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业管理行业健康发展。
第二章业主及业主大会
第五条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》有关规定执行。
第六条 物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。
第八条 旗县级人民政府房地产行政主管部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。具体办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。
配套设施不全、不具备物业管理条件的物业区域，由当地人民政府组织治理，创造条件，逐步实行物业管理。
第九条 在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的，可以筹备成立业主大会。
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
筹备组中的业主代表由物业管理区域内全体业主在规定时间内推荐产生。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
第十一条 筹备组应当自组成之日起三十日内在物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主应当参加业主大会会议。因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。
第十三条 业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
(一)百分之二十以上的业主提议的；
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，旗县级人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法履行职责。
业主委员会的人数由业主大会根据实际情况按照三人至九人的单数确定。
业主委员会应当在业主委员会委员中推选产生主任一人，副主任一人至二人。
业主委员会委员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、苏木乡镇人民政府备案。
第十六条 业主委员会委员应当符合下列条件：
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
(二)遵守有关法律、法规；
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
(五)具有一定组织能力；
(六)具备必要的工作时间。
第十七条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
第十八条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第十九条 业主委员会应当协助物业服务企业，督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
第二十条 业主委员会任期届满两个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的；
(四)有犯罪行为的；
(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的；
(六)拒不履行业主义务的；
(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十二条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导监督下，做好业主共同财产清算和档案资料的移交工作。
第二十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
第二十四条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督。
第二十五条 业主委员会凭旗县级人民政府房地产行政主管部门的备案证明，依照有关法律、法规的规定刻制印章。
第二十六条 物业转让后，原业主应当在办理转让手续三十日内通知业主委员会和物业服务企业。
第三章前期物业管理
第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当参照国家或者自治区制定的前期物业服务合同示范文本签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同应当包括物业基本情况、双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用和违约责任等。
第二十八条 自治区提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的，经物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十九条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒体和国家及自治区指定的网站上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向三个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含本条第三款规定的事项。
第三十条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，提交以下材料报物业项目所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门备案：
(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
(二)招标公告或者投标邀请书；
(三)招标文件；
(四)法律、法规规定的其他材料。
第三十一条 通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：(一)新建现售商品房项目应当在现售前三十日完成；
(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日完成。
第三十二条 前期物业服务合同可以约定期限。期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业服务企业的服务不满意的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十三条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验合格后，建设单位应当依法向物业服务企业移交有关资料。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将有关资料移交给业主委员会。
第三十四条 建设单位应当按照规划，以不低于其开发建设规模千分之三的标准在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用
房包括业主委员会和物业服务企业的办公用房和经营用房。
物业管理用房应当作为房地产开发项目综合验收中物业管理落实情况的内容。
第四章物业管理服务
第三十五条 从事物业管理活动的企业应当依法向旗县级以上工商行政管理部门办理注册登记手续，领取企业法人营业执照。
物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，向旗县级人民政府房地产行政主管部门申请核定资质等级。物业服务企业资质管理办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。
物业服务企业应当在核定的资质等级范围内从事物业管理活动；未领取资质等级证书的不得从事物业管理活动。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
自治区外物业服务企业进入自治区从事物业管理活动的，应当持资质等级证书和有关证件到项目所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门备案。
第三十六条 物业服务企业享有下列权利：
(一)依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理；
(二)依照物业服务合同的约定收取物业服务费用；
(三)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；
(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
第三十七条 物业服务企业应当履行下列义务：
(一)履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准，依法经营；
(二)根据有关法律、法规和物业服务合同，结合实际情况，起草物业管理制度；
(三)接受业主和业主委员会的监督；
(四)接受有关行政管理部门的监督管理；
(五)定期公布物业服务费用和代管资金的使用情况；
(六)妥善保管物业有关资料；
(七)发现违反治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；
(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第三十八条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业参照国家或者自治区制定的物业服务合同示范文本订立书面的物业服务合同。
物业服务合同包括下列内容：
(一)当事人和物业的基本情况；
(二)物业管理事项；
(三)物业服务质量；
(四)物业服务费用及其收缴方式；
(五)双方的权利义务；
(六)专项维修资金的管理与使用方式；
(七)物业管理用房的使用与维护；
(八)合同期限、合同终止和解除的约定；
(九)违约责任以及解决纠纷的途径；
(十)双方约定的其他事项。
第三十九条 物业管理事项一般包括下列内容：
(一)物业共用部位的维护和管理；
(二)物业共用设施设备及其运行的维修和管理；
(三)物业管理区域内公共环境卫生和绿化管理；
(四)物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理事项的服务；
(五)物业装饰装修管理服务；
(六)物业档案资料的管理；
(七)其他管理事项。
第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和自治区的有关规定，在物业服务合同中约定。
物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收本条第一款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十二条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十三条 旗县级以上人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业等当事人在物业管理活动中的投诉。
旗县级以上人民政府房地产行政主管部门受理投诉后，应当进行调查处理，并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。
投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，受理部门应当自受理之日起五日内移送有关行政管理部门，并书面告知投诉人。
第五章物业的使用与维护
第四十四条 物业管理区域内禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌；
(二)改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途；
(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；
(四)占用、损坏或者擅自移动物业的共用部位和共用设施设备；
(五)违章搭建；
(六)擅自设置摊点和集贸市场；
(七)随意倾倒垃圾、杂物，侵占和毁坏绿地；
(八)擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画；
(九)擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽；
(十)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品，排放有毒有害气体和废弃物，发出超过规定标准的噪音；
(十一)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
第四十五条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第四十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，应当按幢设账、专户存储、核算到户，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金的收取、管理和使用，按照国家和自治区的有关规定执行。
第六章法律责任
第四十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处5万元以上10万元以下的罚款；未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处1万元以上5万元以下的罚款。
第四十八条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第四十九条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十条 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第五十一条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第五十二条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第五十三条 违反本条例第四十四条第五、七、八项规定的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门或者有关行政管理部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，可以并处100元以上2000元以下的罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；违反该条其他规定的，由有关行政管理部门按照有关法律、法规的规定处罚。
第五十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用，经业主委员会督促其限期交纳仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第五十五条 旗县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定，有下列行为之一的，由有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)对未达到资质条件的企业核发资质等级证书或者对符合条件的企业应当审批而未在规定时限内审批的；
(二)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；
(三)不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的；
(四)未按照规定受理物业管理投诉，造成严重后果的；
(五)违反本条例的其他行为。
第七章附则
第五十六条 本条例下列用语的含义是：
(一)物业是指房屋及与之配套的设施、设备和相关场地等；
(二)物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动；
(三)物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
(四)房屋承重结构是指房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等；
(五)共用部位是指业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面、走廊墙等部位；
(六)共用设施设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。
第五十七条 本条例自2003年12月1日起施行。
