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温州市人民政府关于印发温州市区流动人口居住登记办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 14:29:17  浏览:9221   来源:法律资料网
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温州市人民政府关于印发温州市区流动人口居住登记办法的通知

浙江省温州市人民政府


温州市人民政府关于印发温州市区流动人口居住登记办法的通知

温政发〔 2010 〕77 号


鹿城、龙湾、瓯海区人民政府,市政府直属各单位:

  现将《温州市区流动人口居住登记办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

  二○一○年十二月二十二日

温州市区流动人口居住登记办法

第一章 总 则

  第一条 为规范流动人口居住登记,加强流动人口服务管理,促进平安温州、和谐温州建设,根据《浙江省流动人口居住登记条例》、《中共温州市委温州市人民政府关于加强流动人口服务管理工作的实施意见》(温委发〔2010〕108号)等有关规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本市市区流动人口的居住登记和居住证管理,适用本办法。

  本办法所称流动人口,是指在本市居住的非本市区、县(市)户籍的人员。

  第三条 市、区两级人民政府公安机关(以下简称公安机关)负责本行政区域内流动人口的居住登记和居住证管理。

  公安机关根据需要可以委托市、区人民政府承担流动人口服务管理工作的机构(以下简称服务管理机构)从事流动人口居住登记、居住证受理和发放等工作。

  第四条 发改、住建、教育、民政、司法、财政、劳动保障、交通、卫生、人口计生、工商等部门,应当根据各自职责做好流动人口居住登记相关的服务管理工作。

  乡镇政府(街道办事处)应当按照有关规定做好流动人口居住登记和服务管理的相关工作。

  社区居民委员会、村民委员会(以下简称居(村)委会)以及其他组织,应当协助做好流动人口居住登记相关的服务管理工作。

  第五条 在流动人口居住登记管理工作中成绩突出的单位或者个人,市、区两级人民政府应当予以表彰、奖励。

第二章 居住登记

  第六条 流动人口应自到达居住地之日起3个工作日内,持本人居民身份证或者其他有效身份证明向居住地公安机关或者服务管理机构办理居住登记。16周岁以下的人员由监护人代为申报登记。

  流动人口不能出示有效身份证件或者身份证明的,应当配合公安机关或者服务管理机构采集与其身份相关的信息。

  第七条 下列流动人口,按照以下规定办理居住登记,并由登记单位在办理登记之日起3个工作日内将流动人口信息报送公安机关或者服务管理机构:

  (一)在宾馆、酒店、旅店、招待所以及可供住宿的其他经营性服务场所居住的人员,由经营单位负责登记。

  (二)在医院住院就医的人员,由医院负责登记。

  (三)在学校、培训机构寄宿就学或者培训的人员,由学校、培训机构负责登记。

  (四)在救助站接受救助的人员,由救助机构负责登记。

  居住在具有当地户籍的亲属家中的流动人口,居住时间在15天以下的,可以不办理居住登记。

  第八条 用人单位应当在招用流动人口之日起3个工作日内,将招用的流动人口信息报送公安机关或者服务管理机构,也可以告知居(村)委会。居(村)委会应当在3个工作日内将相关信息及时转告公安机关或者服务管理机构。

  用人单位与被招用的流动人口终止劳动关系或者解除劳动合同的,应当在终止劳动关系或者解除劳动合同之日起3个工作日内,将相关人员名单报送公安机关或者服务管理机构,也可以告知居(村)委会。居(村)委会应当在3个工作日内将相关信息及时转告公安机关或者服务管理机构。

  第九条 房屋出租人应当在房屋出租之日起3个工作日内,将承租房屋的流动人口信息报送公安机关或者服务管理机构,也可以告知物业服务单位或者居(村)委会。物业服务单位或者居(村)委会应当在3个工作日内将相关信息及时转告公安机关或者服务管理机构。

  房屋出租人与承租房屋的流动人口终止租赁关系的,应当在终止租赁关系之日起3个工作日内,将人员名单报送公安机关或者服务管理机构,也可以告知物业服务单位或者居(村)委会。物业服务单位或者居(村)委会应当在3个工作日内将相关信息及时转告公安机关或者服务管理机构。

  第十条 从事房屋租赁、职业介绍的中介机构应当在介绍成功之日起3个工作日内,将房屋出租人、承租房屋的流动人口或者雇主、受雇流动人口的信息报送公安机关或者服务管理机构,也可以告知居(村)委会。居(村)委会应当在3个工作日内将相关信息及时转告公安机关或者服务管理机构。

  第十一条 信息采集表由服务管理机构会同公安、人口计生、消防、教育、劳动保障、民政、卫生、工会等部门单位统一制作。

  信息采集内容包括:姓名、性别、民族、出生日期、身份证号码、户籍地址、居住地址、文化程度、政治面貌、婚姻状况、计划生育、预防保健、租住房屋、职业技能、劳动就业、社会保障、随同的未满16周岁人员等信息。

第三章 居住证办理

  第十二条 居住证分为《浙江省临时居住证》和《浙江省居住证》。

  第十三条 流动人口办理居住登记时,公安机关或者服务管理机构应当发给《浙江省临时居住证》;但有下列情形之一,当事人不要求领证的,可以不发证:

  (一)未满16周岁的。

  (二)拟居住30日以下的。

  (三)在宾馆、酒店、旅店、招待所、医院、学校、救助站等特定场所办理居住登记的。

  第十四条 流动人口同时符合下列条件的,可以申领《浙江省居住证》:

  (一)持《浙江省临时居住证》连续居住满3年(在领取临时居住证之前已持有的《暂住证》,视同《浙江省临时居住证》)。

  (二)有固定住所(包括自有产权房屋、用人单位提供的固定住房或者连续居住1年以上的租赁房屋等)。

  (三)有稳定工作(包括与用人单位签订劳动合同的、领取工商营业执照的以及在居住地承包土地经营等情形)。

  (四)已参加基本养老保险,并连续缴纳基本养老保险费3年以上的。

  (五)遵纪守法,无社会治安不良记录和违反计划生育等违法违纪行为。

  第十五条 在温投资创业且注册资金在50万元以上的业主,或者在市区工作且具备下列条件之一的人员,申领《浙江省居住证》可以不受第十四条第(一)至(四)项条件限制:

  (一)具有大专以上学历。

  (二)获得高级工以上职业技能等级证书或者具有助理级以上专业技术职务。

  (三)荣获居住地区委、区政府,或者市级以上有关部门授予的各种荣誉称号。

  (四)获得国家专利授权(不含外观专利)或者居住地区以上政府科技部门认定的科技创新成果。

  (五)市、区政府规定的其他情形。

  第十六条 公安机关或者服务管理机构在接到申领人提交的《浙江省居住证》相关证明材料后,对材料齐全的,应当受理并出具回执;对符合申领条件的,应当在受理之日起15个工作日内核发《浙江省居住证》;对不符合申领条件的,应当告知申领人并说明理由。

  第十七条 《浙江省临时居住证》证件有效期为6个月至3年,具体期限根据流动人口拟居住时间确定。

  证件有效期内,证件持有人居住地址、服务处所等登记事项发生变更的,应当自变更之日起10日内办理变更登记。

  第十八条 《浙江省居住证》证件有效期为9年。证件有效期内,证件持有人居住地址、服务处所等登记事项在发证地的市区范围内发生变更的,应当自变更之日起10日内办理变更登记。

  第十九条 《浙江省临时居住证》、《浙江省居住证》证件有效期满持有人需要继续居住或者证件因严重损坏不能辨认的,证件持有人应当及时到现居住地公安机关或者服务管理机构换领新证。领取新证时,应当交回原证。

  《浙江省临时居住证》、《浙江省居住证》丢失的,证件持有人应当及时到现居住地公安机关或者服务管理机构补领新证。补办证件与原证件为同一编号和同一有效截止日期,签发日期为新办证日期。

第四章 政策待遇

  第二十条 持《浙江省临时居住证》的流动人口,可以享受下列待遇:

  (一)免费享受政府部门组织的劳动保障、安全生产、权益维护等方面法律法规基本常识的培训,在技术职称、职业技能资格证书等方面,享有与当地居民相同的权利并履行相应的义务。

  (二)享有与当地职工相同的参加用人单位各项社会保险的权利和义务,在终止劳动关系或者解除劳动合同后可根据有关规定由社会保险经办机构给予保留或者随同转移社会保险关系。

  (三)按规定持有效期内居住证件向公安机关车管部门申领当地机动车驾驶证和办理机动车登记注册。

  (四)免费获得公共卫生服务和健康咨询服务,其适龄儿童在现居住地各预防接种门诊享受国家免疫规划规定的一类疫苗的免费接种服务,在疾控中心享受艾滋病免费咨询检测服务,在定点医院诊治的肺结核、艾滋病等传染病病人可减免相关部分检查和治疗费用。

  (五)符合浙政发〔2008〕69号文件规定的,由当地教育部门结合学校网点布局和生源实际情况统筹安排就学;流动人口子女接受义务教育的,与当地居民同等享受全省统一规定的免费政策;符合条件的家庭经济困难学生统一纳入政府资助范围。

  (六)流动人口在现居住地乡镇(街道)可以享受免费政策宣传教育、免费获得避孕药具、免费享受生殖保健服务、免费享受国家规定的其他基本项目计划生育技术服务;流动育龄夫妻拟在现居住地生育第一个子女需要办理一孩生育手续的,现居住地人口计生部门依据国家《流动人口计划生育工作条例》为其办理相关手续。

  (七)享受与当地居民同等的法律援助待遇,对涉及劳资纠纷等特殊案件的流动人口当事人可申请法律援助。

  (八)享有参加工会的权利。

  (九)享有与当地居民同等的公共文化设施、场馆使用待遇。

  第二十一条 持《浙江省居住证》的流动人口,除可享受《浙江省临时居住证》的待遇外,还可享受下列待遇:

  (一)按照温委发〔2010〕108号文件规定,享受政府提供的各类职业技能培训补助。  

  (二)子女优先入读居住地指定的义务教育阶段公办学校。

  (三)可以承租公共租赁住房。

  (四)与居住地的用人单位签订劳动合同,并参加居住地职工基本医疗保险或城乡居民合作医疗保险的,本人在劳动合同有效期内因患重大疾病或灾害事故造成生活特别困难的,在享受职工基本医疗保险或城乡居民合作医疗保险待遇的基础上,符合外来困难务工人员医疗救助条件的,可纳入居住地相应救助范围。

  (五)有资格参与各级党代表、人大代表、政协委员的推荐。

  (六)可根据相关规定参加当地劳动模范、先进工作者等各种荣誉称号评选,享受相关待遇。

  (七)子女具有初中以上学历或同等学历的,可以报考所在地的中等职业学校,子女入学以后同等享受国家助学金。

  (八)有资格参与所在地科技成果的申报和奖励。

  (九)符合有关条件可根据本人意愿,在居住地落实非农户口。

第五章 法律责任

  第二十二条 流动人口不办理居住登记或者不办理居住变更登记的,按照《浙江省流动人口居住登记条例》第二十九条规定,由公安机关责令改正;拒不改正的,由公安机关处以五十元以上二百元以下的罚款。

  第二十三条 流动人口提供虚假材料或者采取其他欺骗手段取得《浙江省居住证》的,按照《浙江省流动人口居住登记条例》第二十九条第二款规定,由公安机关给予警告,注销、收缴《浙江省居住证》,并处二百元的罚款。

  第二十四条 登记单位、用人单位、房屋出租人、物业服务单位、中介机构未按时报送或者告知流动人口相关信息的,按照《浙江省流动人口居住登记条例》第三十条规定,由公安机关责令改正;拒不改正的,由公安机关按照未报送或者告知人数每人一百元的数额处以罚款。

  第二十五条 非法扣押流动人口《浙江省临时居住证》或者《浙江省居住证》的,按照《浙江省流动人口居住登记条例》第三十一条规定,由公安机关责令立即交还,按照非法扣押的《浙江省临时居住证》或者《浙江省居住证》证件数处以每证一百元的罚款。

第六章 附 则

  第二十六条 各县(市)可参照本办法,结合实际制定相应的流动人口居住登记办法。

  第二十七条 本办法由温州市流动人口服务管理办公室负责解释。

  第二十八条 本办法自2011年1月1日起施行。



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南阳市人民政府关于印发南阳市困难企业职工基本医疗保险暂行办法的通知

河南省南阳市人民政府


南阳市人民政府关于印发南阳市困难企业职工基本医疗保险暂行办法的通知


宛政[2004]74号


各县市区人民政府、市人民政府各部门、高新区、中央省属驻宛企事业单位:
  《南阳市困难企业职工基本医疗保险暂行办法》,已经市人民政府研究同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

南阳市人民政府
二○○四年七月二十九日

南阳市困难企业职工基本医疗保险暂行办法
  根据劳动和社会保障部办公厅《关于妥善解决医疗保险制度改革有关问题的指导意见》(劳社厅发〔2002〕8号)、河南省劳动保障厅《关于国有困难企业参加基本医疗保险的指导意见》(豫劳社医疗〔2002〕27号)及《南阳市人民政府关于印发<南阳市城镇职工基本医疗保险暂行规定>的通知》(宛政〔2000〕100号)等精神,为保障困难企业职工(包括退休人员,下同)的基本医疗需求,结合我市实际,特制定本办法。
  第一条 国有困难企业是指因停产、停业3个月以上或半停产、半停业6个月以上,不能按时足额缴纳基本医疗保险费的企业或其他用人单位(以下统称困难企业)。
  第二条 困难企业参加医疗保险,须由企业提出申请,医疗保险经办机构审核,经劳动保障行政部门批准。未经批准的按规定正常参保。
  第三条 困难企业职工基本医疗保险采取“多投多保、少投少保”的机制,并体现权利和义务相对应的原则。
  第四条 困难企业职工参加医疗保险,只建统筹基金,不设个人账户。其缴费标准按企业职工(含退休人员)每人每月20元缴纳。
  第五条 困难企业参加基本医疗保险的同时,必须参加大额医疗补充保险,以解决超过基本医疗统筹基金最高支付限额以上的医疗费用。
  第六条 困难企业必须整体参保,其医疗保险费原则上由企业全额缴纳;企业全额缴纳确有困难的,经企业职代会批准可由企业和职工个人共同缴纳,或个人全额缴纳。
  第七条 对参保期间遇到暂时缴费困难的企业,可协商确定不超过两个月的缓缴期。缓缴期内参保人员发生的住院费用,暂由单位或个人垫付,待保费缴齐后,再享受由统筹基金支付的基本医疗保险待遇。期间仍不能缴费的,停止统筹基金支付的基本医疗保险待遇。
  第八条 困难企业基本医疗保险金全部纳入基本医疗保险统筹基金,统一使用,单独核算,根据医疗统筹基金的收支情况对其缴费标准每年核定一次。医疗保险经办机构具体负责困难企业基本医疗保险。
  第九条 困难企业基本医疗保险一般实行按月缴费,也可根据企业自身情况,提前按季度或年度缴费。困难企业自缴费的次月起享受基本医疗保险政策规定的住院待遇。门诊(含重症慢性病)所发生的医疗费用由个人负担。
  第十条 困难企业参加基本医疗保险的具体报销、支付办法,按《南阳市城镇职工基本医疗保险暂行办法》以及医疗保险相关文件规定执行。
  第十一条 困难企业经营形势好转后,应积极参加正常的基本医疗保险,同时终止执行本暂行办法,原参加困难企业基本医疗保险的时间视为基本医疗保险缴费年限。
  第十二条 对已参加基本医疗保险,确因缴费困难要求转入困难企业基本医疗保险的企业,经认定后,可按本暂行办法的规定参加困难企业基本医疗保险。
  第十三条 对部分特困企业可根据自身的实际与市医疗保险经办机构协商,经市劳动和社会保障行政部门批准,在统一政策的基础上,共同确定该企业缴费标准、缴费比例、缴费期限及缴费办法;同时,按缴费额度,调整统筹基金最高支付限额,重点解决职工因病致贫问题。对长期停产或濒临破产的企业可参照关闭、破产企业退休人员一次性缴纳费用的办法参加基本医疗保险。
  第十四条 国家对困难企业职工医疗保险有新的规定时,从其规定。
  第十五条 本办法具体适用中的有关问题,由市劳动和社会保障局负责解释。
  第十六条本办法自发布之日起实施。


中国物权法与房地产项目转让的法律风险预防及其控制

作者:陈召利 主页:http://www.law-god.com

2007年3月16日,十届全国人大五次会议经过认真审议,郑重地通过了《中华人民共和国物权法》,自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律,物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响,其中房地产行业受到的法律影响应尤为显著。物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物,主要是指有形财产,包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产,如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象,如土地,房屋等。因篇幅所限,本文重点分析我国《物权法》相关规定对房地产项目转让的法律影响,并对房地产项目转让过程中不同阶段的风险控制提出意见和建议,以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。
一、房地产项目转让的界定
房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中,将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目,是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项,取得土地使用权证,土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作,设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售,是指建设工程已经开始基础施工,但尚不具备法律规定的预售条件,未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资额巨大(数千万甚至上亿元)、开发周期较长(少则两三年,多则十多年),房地产市场变化不定,为及时规避、转移经营风险,投资者会通过转让房地产项目来实现项目收益。
实践中,房地产项目转让主要存在两种方式:
(一)房地产开发项目转让
房地产开发项目转让,是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人,双方就转受让该项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范,“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定,“转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出,房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。
(二)房地产项目公司转让
目前,无论国家还是地方,对房地产项目公司均无系统或专项规定,但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展,投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险,因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司,各个房地产项目彼此互不影响。据此,本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司,然后将其持有的公司股权转让给第三人。这种转让是以公司股权转让方式实现房地产项目转让以达到房地产项目投资主体更替的目的。
从我国法律相关规定可以看出,房地产开发项目转让具有审批手续过繁,耗时过久,交易成本过高等缺点。因此,在实践操作中,投资者往往避开直接的房地产项目转让形式,而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让,即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给第三人,从而由受让方间接取得房地产项目。在公司股权转让的形式下,转让标的是房地产项目公司的股权而不是房地产项目,房地产项目权益作为房地产项目公司的资产随公司投资主体变化而自然转移,因此不需办理房地产项目权属变更登记等手续,从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前,我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定,这种转让方式在实践操作中被广泛采用,但实践中纠纷不断,如何防范和控制房地产项目转让过程中的法律风险不可小觑。在房地产项目转让中,法律风险主要集中于目标房地产项目公司股权受让方,本文将结合我国《物权法》的最新规定,从维护股权受让方的利益出发,对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。
二、我国《物权法》对房地产项目的法律影响
房地产项目公司股权不同于转让一般公司的股权转让,其主要目的是取得房地产项目的实际控制权并获取收益。因此,在房地产项目公司股权转让过程中,除了防范一般股权转让的法律风险之外,更重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险,如果房地产项目无法正常开发,那么股权转让也就失去了意义。新颁布并即将施行的《物权法》诸多规定对我国房地产项目有较大的法律影响,应当予以特别重视。
(一)《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性
房地产项目本身是否合法是房地产项目转让的前提条件。审查房地产项目的合法性的关键在于:目标房地产项目否权属清晰、有没有瑕疵或其他隐患。即目标房地产项目合法取得了国有土地使用权,这是房地产项目转让的基础。
首先,根据我国《物权法》第九条之规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,房地产项目公司不仅要签订了《国有土地出让合同》,还必须依法办理了土地使用权的登记手续,非经依法登记,则房地产项目公司尚未取得土地使用权。
其次,根据我国《物权法》第十四条、第十七条之规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”审查房地产项目公司是否取得土地使用权,不仅要查验《国有土地使用证》是否合法有效,还应当核实其上国有土地使用证记载的事项与不动产登记簿是否一致,如不一致,应当以不动产登记簿为准。
此外,房地产项目开发还必须符合我国《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定,如:房地产开发是否按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地,是否超过出让合同约定的动工开发日期尚未开发,是否会被行政处罚或者无偿收回土地使用权;房地产项目是否符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定,即处于开发不同阶段的地上建筑物(包括在建、停建、缓建、已建成但尚未销售的、已销售的房地产项目)已经办理了合法的批准手续,即已获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、预售许可证等。
(二)《物权法》的拆迁补偿制度对房地产项目的影响
房地产开发往往离不开房屋拆迁。根据我国《房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定:“房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”因此,房地产项目转让后,房地产项目公司仍可能面临拆迁补偿的问题。目前在房地产市场,“拆迁难”成为普遍问题。随着《物权法》的正式实施,房地产项目公司股权受让人对房地产项目转让应该更为谨慎,对其法律风险应有更为充分的评估。
我国《物权法》第四十二条、第一百四十八条规定,“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件”。“建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。”由此可见,我国物权法更加严格地限制了征收条件,细化了补偿标准,这必将使我国现行的征收拆迁补偿制度发生颠覆性的变化,无疑会增加房地产开发的成本,同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。
(三)《物权法》的相邻关系制度对房地产项目的影响
随着城市化的发展,在现代都市,建筑物的通风、采光和日照问题日益成为社会关注的问题之一。由于城市土地价值的提升,导致建筑物之间的距离比过去缩小,高层建筑进一步普及,这些变化使得建筑物相邻关系的纠纷日益增多,尤其是在通风、采光和日照等方面的矛盾越来越多。因此,我国《物权法》在《民法通则》的基础上专设一章规定了相邻关系制度,并对通风、采光和日照的问题作了明文规定,其第八十九条规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
根据上述法律规定,新建的建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照,即使取得了建设工程规划许可证,证明建筑行为是合法的,但只要导致邻近建筑物的通风、采光和日照没有达到规定的最低标准,也应当认为给邻近住户造成了生活上的妨碍,应当承担相应的责任。这要求投资者在审查房地产项目时,应当注意房地产项目是否符合国家有关工程建设标准,与邻近的建筑保持一定的距离和适当的高度,以免妨碍相邻建筑的通风、采光和日照,为日后发生不必要的纠纷与经济损失埋下隐患。因此,如果一个房地产项目在建设过程中已经与周边的单位和居民产生的矛盾十分紧张时,房地产项目公司股权受让人就需要慎重考虑,因为这些矛盾的存在可能会造成工期大大延期,也会对房地产项目产生较大的负面影响。
(四)《物权法》的建设用地使用权制度对房地产项目的影响
随着经济与社会的发展,对土地的需求量越来越大,土地分层次利用的问题也日益突出。但是,在《物权法》出台之前,我国还没有专门对土地分层次利用进行规范的法律、法规,同一宗土地上只能存在一个土地使用权,这使得现实中一些专门利用地下或者地上空间的权利性质变得不明确,相关设施的权利人的权利也得不到确认与保护。
我国《物权法》第一百三十六条专门就土地分层次利用加以规范,“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权”。这就要求,设立建设用地使用权必须界定每一建设用地使用权具体占用的空间,即标明建设用地占用的面积和四至,建筑物、构筑物以及附属设施的高度和深度,使建设用地使用权人行使权利的范围得以确定。比如,同一块土地地下10米至地上70米的建设用地使用权出让给甲公司建写宇楼;地下20米至40米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场。在分层出让建设用地使用权时,不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的,在法律上他们的权利和义务是相同的,只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。
因此,房地产项目公司股权受让人在进行房地产项目转让时必须特别注意房地产项目的建设用地使用权出让合同中建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间是否符合其房地产开发的需要,建设用地使用权受让后是不能随意改变的,以免无法满足投资需求而产生不必要的损失。
(五)《物权法》的担保物权制度对房地产项目的影响
我国《物权法》在《担保法》的基础上,根据实践中出现的一些情况、新问题,充分吸收国外担保物权立法的先进经验,对担保物权制度作了补充、修改和完善,扩大了可担保财产的范围,实现了从“依法可以抵押的其他财产”到“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可设定抵押”的转变并增加了浮动抵押、股权质押,基金份额质押、应收帐款质押、最高额质押等规定。
上述法律规定一方面大大拓宽了企业的融资渠道,另一方面也为企业并购中正确判断目标企业的资产增添了较大障碍。在房地产项目公司股权转让中,为了清楚地判断股权的价值,股权受让方必须对房地产项目公司的资产有十分充分的了解。除了了解目标房地产公司的有形资产和负债,还必须判断目标公司是否存在或有债务,即是否存在对外担保。因担保物权如欲发生法律效力或者对抗第三人的效力,必须办理登记,这就要求股权受让人应当及时到相关登记主管部门查询核实,如目标房地产公司所在地的房地产管理部门、国有土地管理部门、工商行政管理部门、交通运输工具管理部门、证券登记结算机构、信贷征信机构等等。只有在上述部门仔细核实相关真实情况,才可能最大程度地降低投资风险。
三、房地产项目转让过程中不同阶段的风险控制
房地产项目转让涉及金额巨大、法律规范众多、程序繁杂,其顺利运作绝对离不开法律专业人士的指导与参与。法律专业人士接受股权受让方的委托后,应当从以下几个阶段对房地产项目转让的法律风险予以预防和控制。
(一)前期尽职调查阶段
前期尽职调查阶段是房地产项目转让过程中最基础、最重要、最核心、最关键的阶段,该阶段对确定房地产项目转让的可行性、股权的对价、风险防范等重要因素起着决定性的作用。此阶段尽职调查工作能否有效开展将直接决定房地产项目转让的成败。总的来说,尽职调查的基本原则就是调查一切可能影响股权受让方利益的因素。具体来说,应当主要从以下几个方面考察:
1.目标公司的合法性与经营情况
这部分尽职调查工作与一般公司股权转让的调查工作差别不大,就是对目标房地产公司的整体情况进行审慎的调查与评估,包括:
(1)公司的基本资料,如公司是否正常经营(营业执照是否正常年检,有无停业),公司股东是否主体适格(实际出资人与登记股东是否一致,出资是否按时足额缴纳),转让标的是否适格(股权有无抵押登记或被查封),对外转让是否合法(是否符合法律及公司章程的程序和实体规定)。这类信息可以到公司住所地公司登记机关查询工商登记详档,并到目标公司核实与工商登记是否一致。
(2)公司的资质等级及年检情况。根据我国法律规定,房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业,不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业的资质实行年检制度。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务,不得越级承担任务。因此,目标公司的资质等级是房地产项目开发能否顺利进行的前提,应当到建设行政主管部门核实目标公司的资质等级及年检情况,并确定目标公司具备承担目标房地产项目开发的资质。这有别于一般公司的股权转让要求,应特别注意。
(3)公司的经营情况。如年检报告,财务、税收情况等。法律专业人士主要审查公司对外签署的合同及其履行情况。特别是公司的对外担保情况应重点审查。如前所述,新颁布并即将实施的物权法大大拓宽了公司担保财产的范围,这无疑增加了核实公司对外担保真实情况的难度。法律专业人士应当根据我国物权法以及担保法的相关规定,逐一到相关登记机关核实,以期最大程度地反映公司的现实状况。
2.目标房地产项目的合法性与开发情况
目标房地产项目是否合法以及能否顺利开发以获取投资回报才是房地产项目公司股权转让的最终目的。因此,这部分尽职调查工作至关重要。结合前述物权法对房地产项目的法律影响的分析,应当重点从以下几个方面考虑:
(1)审查房地产项目的合法性
即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件,并充分考虑可能存在的风险。房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵(如有无抵押登记、是否被查封等),土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空间、项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求(若不符合需求可否依法变更),相关审批手续是否已经依法办好,如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等。
(2)项目开发情况
是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险;项目规划是否合理、有无超规划的情况;项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机(如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼,导致工期拖延和经济赔偿双重损失)等。
(二)合同签订阶段
通过前述的尽职调查工作,股权受让方应当已经对目标房地产项目转让存在的各类法律风险有了比较清楚的认识。既然是法律风险,就意味着并不必然会发生。只要采取恰当的措施,大部分法律风险是可以事前预防或得到有效控制的。当然,这离不开严谨、规范的合同文本(这里的合同仅指“股权转让合同”而非“房地产项目转让合同”),将房地产项目转让各方的权利义务、违约责任等予以明确固定。如果将房地产项目转让比作“炒菜”的话,那么,尽职调查工作只是提供了“做菜”(起草合同)的丰富“原料”,能够得到“美味可口的佳肴”(有效防范法律风险的合同)则依赖于成熟精湛的合同条款设计的法律技术。

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