“万村千乡市场工程”考核办法

上一篇: 湘潭市人民政府办公室关于印发湘潭市国有企业监事会暂行办法的通知
下一篇: 安徽省人民政府关于废止《安徽省预防和控制计算机病毒管理暂行办法》等规章的决定

二手房买卖居间合同存在的法律问题

张生贵


　　某房地产经纪有限公司向法院起诉张某某，索要十万五千元居间服务费，张某某则辩称要求法院驳回原告的诉讼请求。某认为原告是从事房地产经纪的专业公司，在为张某某提供居间服务时，没有尽到应有的责任，原告提供的房源信息不具备交易法定条件，没有完成交易；房主通过原告已解除了买卖合同，原告主张高达十万八千元的居间费，于法于理于情不通。居间费是否该付？交易的未完成是否影响居间协议的效力？居间人的义务有哪些？这是需要通过本案查清并得出答案的。案件基本事实情况：张某某通过征婚后认识张某，张租住在贵宾大酒店，给张某某打电话说要买房，张某于4月24日在云路分店联系了一套楼房，因未交定金，地产分店没让签合同。后某分店的文某得知情况后，打电话与张某联系，告诉张某说房主程某在华庭的一套房子出让。4月25日文某带张某在某分店签订合同，为避房产交易税，中介为双方拟定两套合同。签合同前文某问带定金没有，张某说没带，又问张带身份证没有，张某说没带，文某回头问张某某，张某某回复说只带了身份证，文某就说那就用陈某的名字签吧，这样三方在文某事先写好的合同上签了名。签名后张某向文某索要产权证，房主及原告的代办人称第二天再让看产权证，4月26日张某某与张某、房主程某还有文某在位于街边银行等待拿产权证，双方商议拿到产权证再付订金，等了一下午，产权证没拿到，订金也就没有打。27至29日张某某查知此房是贷款抵押的房产不能交易。合同写的是甲乙双方委托，拥金收取条款也是双方负担，但中介方只向张某某单方收取，居间合同中关于佣金负担的条款冲突，张某某认为此项未向其明确，是中介后填写。中介未向张某某提到此房是否有共有权人以及共有权人对交易的书面声明，于是张某某找张某要文某的电话，给文某打电话说这房子有问题，要求撤销合同。5月4日房东共有产权人联系到张某某，见面后把事先准备好的解约协议交给张某某，称解除合同，文某说解除合同就没什么事了。现原告起诉索要十万八千元的中介费，张某某觉得中介与张某用婚姻房产做诱，张某某订约有一种掉入陷阱的感觉。《合同法》第五十二条规定了合同无效的条件，《房地产管理法》第四十七条、《担保法》第三十三条、第四十九条、《民法通则》第七十八条、《民法通则若干问题的意见》第89条、《合同法》第四百二十五条、第四百二十七条、第三十九条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于适用合同若干问题的解释二》第六条、第九条、第十条分别规定了合同效力、取得抵押权人同意后方可转让抵押财产的条件、共同共有人出让共有财产未经另一方同意出让无效、居间人必须提供真实可靠的房源信息等规。本案中居间方为张某某提供房源时存在信息不真实的现象，所签合同出现无效情形，中介提供的格式条款中对自己免责的内容，未能采取合理方式提请张某某注意其免除或限制责任的条款，隐瞒出让方不具备转售房屋的条件，加重了张某某的负担和风险，目的在于收取高额中介费，该合同对张某某不能产生法律效力。《城市房地产中介服务管理规定》和北京市行业规定，居间机构不得代理不具备出售条件的房屋，不得以合理避税和减轻交易为借口诱当事人签订阴阳合同，加速促成交易。殊不知一旦出现纠纷，就会发现中介强词夺理，偷税漏税的行为一旦被查处，经纪机构会立即推卸责任，纳税人还会按偷漏税受到税务部门的处罚甚至刑事责任。北京市住房城乡建设委员会曾多次警示中介机构，不得为委托人订立黑白合同，阴阳合同存在以合法的形式掩违法目的，涉及违法无效，因此张某某对中介方为得到佣金收入而促成交易双方签订阴阳合同的行为提请法庭按无效处理。依据中介行业规范，居间人负有审核与订约有直接影响的重大事项的义务，如果对事关订约决策的事项没有向委托如实报告，如果不明示收费标准及交易中止时的处理比例，有违背行业规范之嫌，有损消费者合法权益。中介机构对未尽事宜应承担的责任也没有写到合同里，此举不符合行业规范。中介方通过自制格式合同条款或在补充协议中增加条款等方式对合同示范文本内容进行不合理的删改，不等消费者认真阅读各项条款便要当事人签字，导致交易当事人仓促中入公司事先设置的收费阱中。市建委《关于规范房地产经纪机构经营场所信息公示的通知》《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》《经纪人管理办法》《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》《人事部建设部关于印发〈房地产经纪人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》规定，中介不得将交易资金存入本单位账户。律师点评：居间人在交易中所起的中介作用看，居间人一般具有相应的知识和能力及从业条件，委托人正是由于自身精力不足，才委托居间人从事居间活动，对居间人提供的信息存在很大程度的依赖，因此，如果不对居间人提供信息的范围和程度作一基本限制，极易损害委托人的利益。因此依据诚信原则，居间人虽不负积极调查义务，但就应当根据不同行业居间活动的特点，将对订约有直接影响的重大事项如实报告委托人，对无订约能力的相对人，不得为其充当媒介，案中居间人作为具有专业资质的中介服务机构，应当意识到房屋权属抵押权人、共有权人对出让的意见，是订立二手房转让合同的重要事项，也是居间人应当知道并有能力准确掌握的信息，因此居间人在为委托人提供房源信息时，应当提供权属证明，并将查验后的准确信息如实报告委托人，并不得诱使交易双方订立黑白阴阳合同。居间人违反如实报告义务的情形：包括应报而不报、过失错误报告和隐瞒、虚假报告，本案居间方出于过失没有准确掌握信息，应属于过失报告。居间合同是双务有偿性，要求居间人应忠实尽力地促成合同成立，违背委托人的真实意愿且损害其利益，要么无效要么撤销，委托人的合同目的并未实现。因此，依据《合同法》第四百二十五条第二款规定，无论哪种情形的不实报告，只要足以损及委托人利益，居间人均不得请求支付报酬。虽然合同法四百二十五条未对过失错误居间的法律责任作出规定，但依据《合同法》总则关于违约责任的一般规定，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此，原告应对其未妥当履行如实报告义务的违约行为承担责任，被告也有权要求减免中介费。法律检索：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
国家安全生产监督管理局


安监总培训字[2005]91号

关于加强煤矿安全培训工作的若干意见


各省级煤矿安全监察机构，有关省、自治区、直辖市煤矿安全监管部门：

　　为全面提高煤矿职工队伍的安全素质，增强依法自我安全保护的意识，促进全国煤矿安全生产状况的稳定好转，现就加强煤矿安全培训工作提出以下意见：

　　一、提高认识，明确指导思想和基本原则

　　1. 充分认识煤矿安全培训的重要性和紧迫性。加强煤矿安全培训工作，是贯彻“安全第一，预防为主”方针，建立煤矿安全生产长效机制的重要举措；是增强职工安全意识，提高安全素质，保障煤矿安全生产的重要途径。各单位、各煤矿企业要从落实以人为本的科学发展观和构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强煤矿安全培训工作的重要意义，从目前煤矿职工结构变化、培训缺失、人员素质不适应的严峻状况出发，把煤矿安全培训作为一项重要的基础工作和紧迫的战略任务，加强领导，采取有力措施，切实抓出实效。

　　2. 指导思想。坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以深入贯彻《安全生产法》和《国务院关于进一步加强安全生产工作的决定》为主线，以全面提高煤矿职工安全素质为目标，以预防和减少各类伤亡事故为目的，落实培训责任，规范培训管理，加大培训力度，提高培训质量，尽快改变目前煤矿职工素质不适应的状况，为促进全国煤矿安全生产状况的稳定好转提供人才保证和智力支持。

　　3. 基本原则。坚持以人为本，依法培训；属地管理，企业负责；按需施教，保证质量；考培分离，客观公正；突出重点，全员培训。

　　二、明确培训职责，落实培训责任

　　4. 国家煤矿安全监察局负责组织、指导全国煤矿企业主要负责人、安全生产管理人员的安全资格和煤矿特种作业人员（含煤矿矿井使用的特种设备作业人员，下同）的培训发证工作。

　　5. 省级煤矿安全监察机构负责辖区内煤矿企业主要负责人、安全生产管理人员的安全资格和煤矿特种作业人员的培训发证工作。地方人民政府煤矿安全监管部门负责对本地区煤矿职工的培训进行监督检查。

　　6. 煤矿企业是安全培训的责任主体，负责本企业职工安全培训的组织管理工作，按规定选送企业主要负责人、安全生产管理人员、特种作业人员参加培训，并认真组织落实本企业职工的全员安全培训和考核工作。

　　三、加强培训考核，保证培训质量

　　7. 认真组织教学。煤矿安全培训机构要认真做好煤矿企业主要负责人、安全生产管理人员和特种作业人员的安全培训工作，严格按照培训教学大纲组织教学。搞好培训需求调研，科学制定培训方案，选用优秀教材，采取有效措施，确保培训质量。培训要把握重点，特别要加强对乡镇煤矿主要负责人、矿长的培训。

　　8. 严格考核发证。煤矿安全监察机构要严格按照考核标准，对参加培训的煤矿企业主要负责人、安全生产管理人员和特种作业人员进行考试、考核，严肃纪律，严格把关，不达标准不能发证。要严格特种作业操作证（IC卡）的发放管理，所有煤矿特种作业人员必须持全国统一的特种作业操作证（IC卡）上岗作业。

　　四、坚持全员培训，重点加强对农民工的安全培训

　　9. 坚持全员培训。要以增强安全意识、掌握安全知识和现场操作技能为重点，以企业自主培训为主，对全体煤矿职工特别是农民工（包括劳务工、轮换工、协议工、季节工等）进行严格的安全培训。未经培训或培训考核不合格者，一律不得上岗作业。

　　10. 明确培训内容。煤矿井下职工上岗前培训的主要内容为：矿井概况、工作环境及井下危险因素，所从事工种可能造成的职业健康伤害和伤亡事故，该工种的安全职责、操作技能及强制性标准；拒绝违章指挥和强令冒险作业，紧急情况下停止作业和撤离现场的责任、义务和权利；了解应急救援预案和发生瓦斯爆炸、水害、火灾、顶板等灾害的自救互救、急救方法和避灾路线；安全生产规章制度和劳动纪律；自救器等安全逃生设备设施的使用和维护；出入井手续、通风安全系统、报警系统和安全指示标志；瓦斯、一氧化碳等有害气体的性质、危害及如何预防瓦斯积聚；典型事故案例分析等。

　　露天矿和井工矿地面职工上岗前培训要在上述有关培训内容的基础上，适当增加运输、通讯和边坡、水危险区、矿坑、废石场区域安全工作方法等内容。

　　11. 确保培训时间。煤矿井下新职工上岗前安全培训的时间不得少于72学时，考试合格后，必须在有安全工作经验的职工带领下工作满4个月，然后经再次考核合格，方可独立工作。露天矿和井工矿地面新职工上岗前安全培训时间不得少于40学时，经考试合格，方可上岗作业。在岗职工每年接受安全培训时间不得少于20学时。对初中以下文化程度的职工特别是农民工，培训前应进行文化课补习。

　　12. 落实培训载体。具备培训条件的煤矿企业，对职工的安全培训以企业为主体进行。不具备培训条件的煤矿企业特别是中、小型煤矿，要及时组织职工到附近有条件、具备资质的培训机构或依托大型煤矿企业进行培训。

　　13. 丰富培训方式。各煤矿企业和培训机构要结合企业生产实际，统筹安排，因材施教，充分利用电视、多媒体等手段，采取灵活多样的教学形式。特别是针对农民工文化水平较低的现状，要利用电视、动画、漫画等图文并茂的直观方法进行培训，坚持文化补习与安全培训相结合、针对性教育与系统知识讲解相结合、形象化培训与老工人“传、帮、带”相结合。

　　14. 加强培训管理。各煤矿企业要认真、严格地做好参加培训人员的考试、考核工作，经考核合格，颁发培训合格证书，并建立经煤矿企业、培训机构和职工本人三方签名的培训档案，详细准确记录培训、考核情况。煤矿安全培训管理部门要定期对培训档案和现场作业人员进行抽查验收。

　　五、加强基础建设，为培训提供可靠保障

　　15. 加强培训机构建设，进一步完善煤矿安全培训网络。各煤矿安全培训机构要按照《安全生产培训管理办法》要求，加强内部建设，深化教学改革，引进先进教学方法和手段，开发和培育精品培训项目，建立培训档案，努力提高培训质量。加强对培训机构的评估检查，运用优胜劣汰机制，实行动态管理。

　　16. 加强师资队伍建设。重视对现任教师特别是中青年骨干教师的培训，完善教师选聘、培训、考核、上岗的有关规定。积极从煤矿安全生产方面的专家学者中选聘专职或兼职教师，充实教学力量。按照规模适当、结构合理、素质优良、专兼结合、动态管理的原则，优化师资配置。

　　17. 加强教材建设。本着少而精、实用、管用的原则，组织编写适应煤矿不同层次人员需要的安全培训教材，特别是对农民工的培训教材。注重电子教材的研制和开发。积极推进培训信息化建设，发展远程教育。定期组织开展培训教材评选推荐活动。

　　六、学习先进经验，充实培训内涵，构建企业安全文化

　　18. 注重典型引路。认真学习借鉴黑龙江省鸡西矿业集团等单位坚持全员安全培训的成功经验，将培训地点前移到每个区、段、队，突出培训的薄弱点、特殊点和困难点，增强培训的针对性；建立培训与工资奖金挂钩、跟踪问效考核等制度，完善培训制度体系；加强领导，落实责任，不断推动培训管理、方式和手段的创新，确保全员安全培训到位。

　　19. 促进企业安全文化建设。结合实际，找准煤矿安全培训与安全文化建设的切入点，将培训与安全宣传教育结合起来，积极开展安全知识竞赛、安全技术比武、安全文艺宣传等活动，采取各种形式，使安全知识的培训和宣传能够突出人性化、注重多元化、倡导科学化、力求实效化，营造人人“遵章守法、关爱生命”的良好氛围。

　　七、加强培训管理，严格监督检查

　　20. 各级煤矿安全监察机构要对煤矿企业主要负责人、安全生产管理人员和特种作业人员持证上岗情况进行检查，发现未经安全培训，没有取得相应资格证书上岗作业或弄虚作假的，要依法严肃查处。要加强对煤矿安全培训机构的监督管理，发现不按照规定开展安全培训的，要依法取消其培训资格，并向社会公布。

　　21. 地方人民政府煤矿安全监管部门要采取抽查培训档案、随机抽考等措施，对煤矿企业职工特别是井下农民工的培训情况进行监督检查，发现未经培训上岗或培训不符合要求的，责令限期改正；逾期未改正的，责令煤矿企业停产整顿。

　　22. 建立煤矿安全培训信息统计制度。各煤矿企业在每年7月5日和次年1月5日之前，分别将本企业上半年、全年各类人员培训情况统计上报各省级煤矿安全监察机构，由各省级煤矿安全监察机构汇总后，报送国家煤矿安全监察局。

　　请各省级煤矿安全监察机构将此件转发至辖区内各煤矿企业。

　　

二OO五年八月四日