国家税务总局关于金融业征收营业税问题的批复

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广东省深圳市人民政府


深圳经济特区商品住宅外销管理办法
深圳市人民政府



第一条 为加强对深圳经济特区(以下简称特区)商品住宅外销的管理，保障房地产市场的正常秩序，根据国家有关法律、法规和政策规定，结合特区的实际情况，特制定本办法。
第二条 本办法所称的商品住宅外销，是指将特区内的住宅出售给境外公司、企业其他组织、外国人、华侨、港澳台同胞以及在境外中资机构服务的国内人员。下列组织、个人有优先购买权：
(一) 在特区投资的外国人、华侨、港澳台同胞及其组织；
(二) 受雇请在特区工作的外国人、华侨、港澳台同胞。
第三条 外销的商品住宅用地，纳入年度的土地供应计划，计划由深圳市规划国土局(以下简称市规划国土局)编制，报经深圳市人民政府(以下简称市政府)批准后执行。执行中，需要调整计划的，应报市政府批准。
市规划国土局向市政府报送的年度土地供应计划中应载明商品住宅外销用地(包括开发企业土地存量中的年度外销用地)的位置、面积、出让方式。
第四条 拥有行政划拨土地存量的企业，应于每年九月底前向市规划国土局报送下年度的商品住宅外销计划。经批准纳入年度外销供应计划的，方可将商品住宅外销。符合前款规定的，开发企业还应与市规划国土局签订土地使用权出让合同(以下简称出让合同)，并按照外销市场价格补
交地价款，地价款以外汇支付。
第五条 商品住宅外销用地以招标、拍卖方式有偿出让。出让对象为在特区内具有房地产开发权的企业以及外国、华侨、港澳台的经济组织或个人。
第六条 商品住宅外销用地的地价及住宅售价，一律以外汇支付。
第七条 原拥有商品住宅外销经营权的单位，啄本办法施行之日起，其外销经营权予以取消，但通过有偿取得土地使用权，经批准取得单项外销权的除外。被取消外销经营权的单位，须按有关规定办理注销或变更登记等手续。
第八条 土地使用者在交清地价款后，凭出让合同到市规划国土局领取《商品住宅外销许可证》。
土地使用者外销商品住宅时，应将《商品住宅外销许可证》悬挂在售楼场所，以备查验。土地使用者制作的售楼广告和说明书中，应载明《商品住宅外销许可证》的号码。购楼者须认明《商品住宅外销许可证》方可购买。由于售楼广告或说明书作不真实宣传，或误导而造成所购住宅不
能登记的，土地使用者应承担责任。但购楼者明知不能外销而购买的，损失自负。
第九条 土地使用者刊登售楼广告，须持有《商品住宅外销许可证》，预售的，还须持有市规划国土局批准其预售商品住宅的批准文件。没有按上述规定提交证书、批准文件的，广告经营单位应当拒绝为其刊登售楼广告。
第十条 符合本办法第二条规定享有优先购买权的单位或个人，购买商品住宅的数量由市规划国土局核定。市规划国土局对行使优先权者给予指导。
第十一条 土地使用者向市规划国土局提出预售外销商品住宅申请时，必须提交下列文件：
(一) 市规划国土、建设管理部门签发的《建筑许可证》和《开工许可证》；
(二) 预售说明书；
(三) 房屋使用、管理、维修公约；
(四) 预售款的监管机构(银行或律师事务所)和监督方案；
(五) 经银行或注册会计师审核的，除用地价款外，投入开发建设的资金已达总投资的百分之二十五的验资证明；
(六) 《商品住宅外销许可证》。
预售说明书应包括的内容：楼宇的位置、装修标准、总套数、拟公开销售套数、每单元的建筑面积、拟售的价格、预售的时间、地点、竣工及交付使用的时间。预售申请一经批准，预售说明书对土地使用者有约束力。售楼广告与预售说明书的内容必须一致。
第十二条 预售的外销商品住宅，在未领取《房地产证》前不得转让，否则，转让无效。
经批准预售外销商品住宅的，土地使用者应当在预售之日起，每满七日后的第二天，将预售者的名册和商品买卖合同(预售)，报市规划国土局办理预售登记。
商品房买卖标准合同由市规划国土局会同深圳市工商行政管理局统一印制，按实际需要编号提供，使用其它文本一律不予登记，土地使用者弄虚作假或未按期办理预售登记的，按《广东省经济特区土地管理条例》第四十七条的规定处理。
第十三条 预售外销的商品住宅必须公开销售。市规划国土局对房地产开发企业的销售活动进行监督。
第十四条 内销的商品住宅，不得转让给外国人、华侨、港澳台同胞及其组织。
第十五条 违反本办法第七条、第十四条规定以及未领取《商品住宅外销许可证》而预售或外销商品住宅时，其交易行为属非法转让土地，市规划国土局不予办理登记手续，并按《中华人民共和国土地管理实施条例》第三十一条规定处理，没收非法所得。违反者属房地产开发企业的，
同时注销其房地产开发经营权。
第十六条 土地使用者违反本办法第八条第二款规定的，由市规划国土局责令其停止售楼，限期改正。
第十七条 本办法施行前商品住宅已外销，但尚未按有关规定履行登记手续的，当事人应在本办法施行之日起三个月内到市规划国土局登记，市规划国土局按下列规定进行处理后，发给《房地产证》：
(一) 没有房地产外销权，又未经市规划国土局批准，而进行商品住宅外销的，按《中华人民共和国土地管理实施条例》第三十一条处理，没收其非法所得；
(二) 有房地产外销权的单位，其外销商品住宅的使用年期超过土地使用年期的，由销售单位向市规划国土局补足超过年期部分的地价款后，认可其土地使用年期；
(三) 一方出地，一方出资，合作建房外销的，按本条第(一)、(二)项的规定处理。
第十八条 经营房地产交易(代理)企业，必须按本办法的有关规定开展经营活动。违反者，由市规划国土局予以警告，责令其纠正；情节严重的，注销房地产交易经营权。
第十九条 过去市政府颁发的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
第二十条 本办法由市政府负责解释。
第二十一条 本办法自颁布之日起施行。



1992年8月3日
人身危险性影响刑罚的方式

李宇先 詹水清


人身危险性研究之三



一、人身危险性在刑罚立法中的影响
刑事立法是创制法律，具有只对行为不对行为人的特点，因而刑罚立法以社会危害性范畴为主要内容，根据社会危害性大小的要求来安排刑罚体系、种类、法定刑的幅度。但是，刑罚立法不可能无视人身危险性的存在。纵观各国刑法，一般是在总则中做比较原则性的规定。西方国家对量刑原则的表述虽然有所不同，但在量刑时除考虑所犯罪行的社会危害性程度以外，都要参考能够反映犯罪人的人身危险性程度的个人情况。这表明了犯罪人的人身危险性在刑罚立法中的重要意义。我国刑法中，犯罪人的人身危险性是法院适用刑罚时的量刑酌定情节，并规定了对死缓、累犯、自首、缓刑、减刑、假释等刑罚制度的适用时，必须考虑犯罪人的人身危险性内容。例如，对缓刑的适用，要“根据犯罪分子的犯罪情节和悔罪表现，认为适用缓刑确实不致危害社会的，可以宣告缓刑”。对假释的适用，必须是“确有悔改表现，不致危害社会，可以假释”。对减刑的适用是“如果确有悔改或者立功表现，可以减刑”。
二、人身危险性在刑罚裁量中的影响
我国有学者提出量刑事实根据一元论，认为我国的量刑事实根据应当是社会危害性和主观恶性的统一，从而否定人身危险性在量刑中的作用。笔者认为，人身危险性在量刑中的作用和影响，不仅有理论根据，还有法律根据和实践根据。人身危险性在刑罚裁量阶段对刑罚的影响具体体现在以下方面：
１．人身危险性影响刑罚种类的适用。量刑是法院在查清犯罪事实的基础上，依法决定对犯罪分子是否判刑以及判处什么刑罚。其内容主要包括三方面：一是决定对犯罪人是否判处刑罚；二是对犯罪人判处什么样的刑罚；三是判处多重的刑罚。如果有社会危害性，且人身危险性较大，就必须处以刑罚；如果有社会危害性，但是人身危险性不大，则可以考虑免予刑事处罚。通常情况下，我国刑法对同一犯罪行为规定了两个或者两个以上的刑种，以便法官裁量时根据具体犯罪事实选择适用。人身危险性对刑种的适用有影响，人身危险性大的，选择较重的刑罚或者选择并处附加刑；人身危险性较小时，可以选择较轻的刑罚或者不并处附加刑。
２．人身危险性影响刑罚轻重的适用。我国刑罚体系中，除死刑、无期徒刑、剥夺政治权利外，其他刑罚都有幅度的问题。影响刑罚量的因素有很多，犯罪人的人身危险也是其中的重要因素。主要有以下两种情况：一是当人身危险性较大、难以改造时，应当处以较长期的刑罚，进行较长时间的改造。如累犯、惯犯、前科犯，人身危险性相对较大，再犯可能性也较大，所以法律规定为从重情节，量刑时从重处罚，判处较长期的刑罚和较多数量的财产刑，以实现个别预防的效果。二是当人身危险性较小、容易改造时，应当判处较短期的刑罚。如自首犯、中止犯、激情犯、偶犯的人身危险性相对较小，应当或者可以从轻、减轻或者免除处罚；未成年人思想不成熟，可塑性大，容易改造，人身危险性更容易减弱甚至消灭，因此，量刑时应判处较轻刑罚和较少数量的财产刑。
３．人身危险性影响缓刑的适用。缓刑是对判处一定刑罚的犯罪分子，在一定期限内附条件不执行原判刑罚的刑事制度。缓刑具有独特的功能，既可以对犯罪分子依法追究刑事责任，给予其应有的刑事处罚，表明国家对犯罪及犯罪人的否定性评价，又能很好地对具备宽恕条件的犯罪分子的宽大，实现预防犯罪、减少犯罪的目的。我国刑法对缓刑制度也给予了认同，除累犯外，对于判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，根据其犯罪情节和悔罪表现，适用缓刑确实不致再危害社会的，可以宣告缓刑。所谓“确实不致再危害社会”，就是罪犯确实没有再次犯罪的可能，也就是人身危险性已消失。可见，有没有人身危险性是决定是否宣告缓刑的关键因素。
４．人身危险性影响死刑执行方式。死刑是剥夺犯罪人生命权利的刑罚，是最严厉的刑罚。在我国，死刑只适用罪行极其严重的犯罪分子，有两种执行方式——立即执行和缓期二年执行。决定死刑缓期二年执行方式的法定条件是“不是必须立即执行的”，虽然理论上和司法实践中对“不是必须立即执行”的理解存在分歧，但是绝大多数认为其中包含人身危险性内容。对罪行极其严重的犯罪分子，如果人身危险性特别大，不堪改造，则可以立即执行；对罪行极其严重的犯罪分子，但是其人身危险性不是很大，有改造可能的，则可以改判死缓。
三、人身危险性在刑罚执行中的影响
刑罚执行是刑罚裁量的落脚点，刑罚的效果也是通过刑罚执行得以实现。在刑罚执行阶段，教育与改造犯罪人是首要任务，也就是犯罪人的人身危险性成为衡量教育改造质量的重要标准。犯罪人的人身危险性增大，说明教育改造没有取得效果，还需继续改造；人身危险性减小，说明教育改造有效果；人身危险性消失，说明教育改造的目的已达到。当然，刑罚执行也兼顾了犯罪行为的社会危害性的程度，这主要表现在刑事判决所确定的刑期制约着执行刑期变更。社会危害性对刑罚执行的制约，也是一般预防的需要。人身危险性对刑罚执行的影响，主要通过两个方面实现：一是减刑。减刑是法院对于被判处管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子，因其在刑罚执行期间确有悔改或者立功表现，而适当减轻其原判刑罚的制度。悔改表现具体内容包括认罪服法，认真遵守监规、接受教育改造，积极参加政治、文化、技术学习，积极参加劳动、完成生产任务，体现了人身危险性在减刑中的作用。犯罪人有悔改表现，就意味着人身危险性已削减。减刑作为法院对犯罪人的一种奖励，是对其服刑表现的一种客观评价，不仅是对其劳动改造的评价，更是对思想改造的肯定。二是假释。根据犯罪人的人身危险性决定是否假释是世界各国的通例。我国假释是对被判处有期徒刑、无期徒刑的犯罪人，在执行一定的刑罚后，认真遵守监规，接受教育改造，确有悔改表现，不致再危害社会后附条件地予以释放。假释和缓刑一样，其实质是犯罪人在主观上没有危害社会之心，在行为上不致再危害社会。另一种是犯罪人没有危害社会的能力，如年老、残疾等。不论哪种情形，都说明犯罪人不再有犯罪可能，也就是没有人身危险性了。