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国家税务总局关于印发《纳税评估管理办法(试行)》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 00:25:34  浏览:8834   来源:法律资料网
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国家税务总局关于印发《纳税评估管理办法(试行)》的通知

国家税务总局


国家税务总局关于印发《纳税评估管理办法(试行)》的通知
国税发[2005]43号


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局,扬州税务进修学院,局内各单位:
为推进依法治税,切实加强对税源的科学化、精细化管理,总局在深入调查研究、总结各地经验的基础上,制定了《纳税评估管理办法(试行)》,现印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。对在试行过程中遇到的情况和问题,要及时报告总局。
附件:1.纳税评估通用分析指标及其使用方法
2.纳税评估分税种特定分析指标及其使用方法



国家税务总局

二○○五年三月十一日


纳税评估管理办法(试行)

第一章总则
第一条 为进一步强化税源管理,降低税收风险,减少税款流失,不断提高税收征管的质量和效率,根据国家有关税收法律、法规,结合税收征管工作实际,制定本办法。
第二条 纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法,对纳税人和扣缴义务人(以下简称纳税人)纳税申报(包括减免缓抵退税申请,下同)情况的真实性和准确性作出定性和定量的判断,并采取进一步征管措施的管理行为。纳税评估工作遵循强化管理、优化服务;分类实施、因地制宜;人机结合、简便易行的原则。
第三条 纳税评估工作主要由基层税务机关的税源管理部门及其税收管理员负责,重点税源和重大事项的纳税评估也可由上级税务机关负责。
前款所称基层税务机关是指直接面向纳税人负责税收征收管理的税务机关;税源管理部门是指基层税务机关所属的税务分局、税务所或内设的税源管理科(股)。
对汇总合并缴纳企业所得税企业的纳税评估,由其汇总合并纳税企业申报所在地税务机关实施,对汇总合并纳税成员企业的纳税评估,由其监管的当地税务机关实施;对合并申报缴纳外商投资和外国企业所得税企业分支机构的纳税评估,由总机构所在地的主管税务机关实施。
第四条 开展纳税评估工作原则上在纳税申报到期之后进行,评估的期限以纳税申报的税款所属当期为主,特殊情况可以延伸到往期或以往年度。
第五条 纳税评估主要工作内容包括:根据宏观税收分析和行业税负监控结果以及相关数据设立评估指标及其预警值;综合运用各类对比分析方法筛选评估对象;对所筛选出的异常情况进行深入分析并作出定性和定量的判断;对评估分析中发现的问题分别采取税务约谈、调查核实、处理处罚、提出管理建议、移交稽查部门查处等方法进行处理;维护更新税源管理数据,为税收宏观分析和行业税负监控提供基础信息等。
第二章 纳税评估指标
第六条 纳税评估指标是税务机关筛选评估对象、进行重点分析时所选用的主要指标,分为通用分析指标和特定分析指标两大类,使用时可结合评估工作实际不断细化和完善。
第七条 纳税评估指标的功能、计算公式及其分析使用方法参照《纳税评估通用分析指标及其使用方法》(附件1)、《纳税评估分税种特定分析指标及其使用方法》(附件2)。
第八条 纳税评估分析时,要综合运用各类指标,并参照评估指标预警值进行配比分析。评估指标预警值是税务机关根据宏观税收分析、行业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及内外部相关信息,运用数学方法测算出的算术、加权平均值及其合理变动范围。测算预警值,应综合考虑地区、规模、类型、生产经营季节、税种等因素,考虑同行业、同规模、同类型纳税人各类相关指标的若干年度的平均水平,以使预警值更加真实、准确和具有可比性。纳税评估指标预警值由各地税务机关根据实际情况自行确定。
第三章 纳税评估对象
第九条 纳税评估的对象为主管税务机关负责管理的所有纳税人及其应纳所有税种。
第十条 纳税评估对象可采用计算机自动筛选、人工分析筛选和重点抽样筛选等方法。
第十一条 筛选纳税评估对象,要依据税收宏观分析、行业税负监控结果等数据,结合各项评估指标及其预警值和税收管理员掌握的纳税人实际情况,参照纳税人所属行业、经济类型、经营规模、信用等级等因素进行全面、综合的审核对比分析。
第十二条 综合审核对比分析中发现有问题或疑点的纳税人要作为重点评估分析对象;重点税源户、特殊行业的重点企业、税负异常变化、长时间零税负和负税负申报、纳税信用等级低下、日常管理和税务检查中发现较多问题的纳税人要列为纳税评估的重点分析对象。
第四章 纳税评估方法
第十三条 纳税评估工作根据国家税收法律、行政法规、部门规章和其他相关经济法规的规定,按照属地管理原则和管户责任开展;对同一纳税人申报缴纳的各个税种的纳税评估要相互结合、统一进行,避免多头重复评估。
第十四条 纳税评估的主要依据及数据来源包括:
“一户式”存储的纳税人各类纳税信息资料,主要包括:纳税人税务登记的基本情况,各项核定、认定、减免缓抵退税审批事项的结果,纳税人申报纳税资料,财务会计报表以及税务机关要求纳税人提供的其他相关资料,增值税交叉稽核系统各类票证比对结果等;
税收管理员通过日常管理所掌握的纳税人生产经营实际情况,主要包括:生产经营规模、产销量、工艺流程、成本、费用、能耗、物耗情况等各类与税收相关的数据信息;
上级税务机关发布的宏观税收分析数据,行业税负的监控数据,各类评估指标的预警值;
本地区的主要经济指标、产业和行业的相关指标数据,外部交换信息,以及与纳税人申报纳税相关的其他信息。
第十五条 纳税评估可根据所辖税源和纳税人的不同情况采取灵活多样的评估分析方法,主要有:
对纳税人申报纳税资料进行案头的初步审核比对,以确定进一步评估分析的方向和重点;
通过各项指标与相关数据的测算,设置相应的预警值,将纳税人的申报数据与预警值相比较;
将纳税人申报数据与财务会计报表数据进行比较、与同行业相关数据或类似行业同期相关数据进行横向比较;
将纳税人申报数据与历史同期相关数据进行纵向比较;
根据不同税种之间的关联性和钩稽关系,参照相关预警值进行税种之间的关联性分析,分析纳税人应纳相关税种的异常变化;
应用税收管理员日常管理中所掌握的情况和积累的经验,将纳税人申报情况与其生产经营实际情况相对照,分析其合理性,以确定纳税人申报纳税中存在的问题及其原因;
通过对纳税人生产经营结构,主要产品能耗、物耗等生产经营要素的当期数据、历史平均数据、同行业平均数据以及其他相关经济指标进行比较,推测纳税人实际纳税能力。
第十六条 对纳税人申报纳税资料进行审核分析时,要包括以下重点内容:
纳税人是否按照税法规定的程序、手续和时限履行申报纳税义务,各项纳税申报附送的各类抵扣、列支凭证是否合法、真实、完整;
纳税申报主表、附表及项目、数字之间的逻辑关系是否正确,适用的税目、税率及各项数字计算是否准确,申报数据与税务机关所掌握的相关数据是否相符;
收入、费用、利润及其他有关项目的调整是否符合税法规定,申请减免缓抵退税,亏损结转、获利年度的确定是否符合税法规定并正确履行相关手续;
与上期和同期申报纳税情况有无较大差异;
税务机关和税收管理员认为应进行审核分析的其他内容。
第十七条 对实行定期定额(定率)征收税款的纳税人以及未达起征点的个体工商户,可参照其生产经营情况,利用相关评估指标定期进行分析,以判断定额(定率)的合理性和是否已经达到起征点并恢复征税。
第五章 评估结果处理
第十八条 对纳税评估中发现的计算和填写错误、政策和程序理解偏差等一般性问题,或存在的疑点问题经约谈、举证、调查核实等程序认定事实清楚,不具有偷税等违法嫌疑,无需立案查处的,可提请纳税人自行改正。需要纳税人自行补充的纳税资料,以及需要纳税人自行补正申报、补缴税款、调整账目的,税务机关应督促纳税人按照税法规定逐项落实。
第十九条 对纳税评估中发现的需要提请纳税人进行陈述说明、补充提供举证资料等问题,应由主管税务机关约谈纳税人。
税务约谈要经所在税源管理部门批准并事先发出《税务约谈通知书》,提前通知纳税人。
税务约谈的对象主要是企业财务会计人员。因评估工作需要,必须约谈企业其他相关人员的,应经税源管理部门批准并通过企业财务部门进行安排。
纳税人因特殊困难不能按时接受税务约谈的,可向税务机关说明情况,经批准后延期进行。
纳税人可以委托具有执业资格的税务代理人进行税务约谈。税务代理人代表纳税人进行税务约谈时,应向税务机关提交纳税人委托代理合法证明。
第二十条 对评估分析和税务约谈中发现的必须到生产经营现场了解情况、审核账目凭证的,应经所在税源管理部门批准,由税收管理员进行实地调查核实。对调查核实的情况,要作认真记录。需要处理处罚的,要严格按照规定的权限和程序执行。
第二十一条 发现纳税人有偷税、逃避追缴欠税、骗取出口退税、抗税或其他需要立案查处的税收违法行为嫌疑的,要移交税务稽查部门处理。
对税源管理部门移交稽查部门处理的案件,税务稽查部门要将处理结果定期向税源管理部门反馈。
发现外商投资和外国企业与其关联企业之间的业务往来不按照独立企业业务往来收取或支付价款、费用,需要调查、核实的,应移交上级税务机关国际税收管理部门(或有关部门)处理。
第二十二条 对纳税评估工作中发现的问题要作出评估分析报告,提出进一步加强征管工作的建议,并将评估工作内容、过程、证据、依据和结论等记入纳税评估工作底稿。纳税评估分析报告和纳税评估工作底稿是税务机关内部资料,不发纳税人,不作为行政复议和诉讼依据。
第六章 评估工作管理
第二十三条 基层税务机关及其税源管理部门要根据所辖税源的规模、管户的数量等工作实际情况,结合自身纳税评估的工作能力,制定评估工作计划,合理确定纳税评估工作量,对重点税源户,要保证每年至少重点评估分析一次。
第二十四条 基层税务机关及其税源管理部门要充分利用现代化信息手段,广泛收集和积累纳税人各类涉税信息,不断提高评估工作水平;要经常对评估结果进行分析研究,提出加强征管工作的建议;要作好评估资料整理工作,本着“简便、实用”的原则,建立纳税评估档案,妥善保管纳税人报送的各类资料,并注重保护纳税人的商业秘密和个人隐私;要建立健全纳税评估工作岗位责任制、岗位轮换制、评估复查制和责任追究制等各项制度,加强对纳税评估工作的日常检查与考核;要加强对从事纳税评估工作人员的培训,不断提高纳税评估工作人员的综合素质和评估能力。
第二十五条 各级税务机关的征管部门负责纳税评估工作的组织协调工作,制定纳税评估工作业务规程,建立健全纳税评估规章制度和反馈机制,指导基层税务机关开展纳税评估工作,明确纳税评估工作职责分工并定期对评估工作开展情况进行总结和交流;
各级税务机关的计划统计部门负责对税收完成情况、税收与经济的对应规律、总体税源和税负的增减变化等情况进行定期的宏观分析,为基层税务机关开展纳税评估提供依据和指导;
各级税务机关的专业管理部门(包括各税种、国际税收、出口退税管理部门以及县级税务机关的综合业务部门)负责进行行业税负监控、建立各税种的纳税评估指标体系、测算指标预警值、制定分税种的具体评估方法,为基层税务机关开展纳税评估工作提供依据和指导。
第二十六条 从事纳税评估的工作人员,在纳税评估工作中徇私舞弊或者滥用职权,或为有涉嫌税收违法行为的纳税人通风报信致使其逃避查处的,或瞒报评估真实结果、应移交案件不移交的,或致使纳税评估结果失真、给纳税人造成损失的,不构成犯罪的,由税务机关按照有关规定给予行政处分;构成犯罪的,要依法追究刑事责任。
第二十七条 各级国家税务局、地方税务局要加强纳税评估工作的协作,提高相关数据信息的共享程度,简化评估工作程序,提高评估工作实效,最大限度地方便纳税人。

附件1:


纳税评估通用分析指标及使用方法

一、通用指标及功能
(一)收入类评估分析指标及其计算公式和指标功能
主营业务收入变动率=(本期主营业务收入-基期主营业务收入)÷基期主营业务收入×100%。
如主营业务收入变动率超出预警值范围,可能存在少计收入问题和多列成本等问题,运用其他指标进一步分析。
(二)成本类评估分析指标及其计算公式和功能
单位产成品原材料耗用率=本期投入原材料÷本期产成品成本×100%。
分析单位产品当期耗用原材料与当期产出的产成品成本比率,判断纳税人是否存在帐外销售问题、是否错误使用存货计价方法、是否人为调整产成品成本或应纳所得额等问题。
主营业务成本变动率=(本期主营业务成本-基期主营业务成本)÷基期主营业务成本×100%,其中:主营业务成本率=主营业务成本÷主营业务收入。
主营业务成本变动率超出预警值范围,可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。
(三)费用类评估分析指标及其计算公式和指标功能
主营业务费用变动率=(本期主营业务费用-基期主营业务费用)÷基期主营业务费用×100%,其中:主营业务费用率=(主营业务费用÷主营业务收入)×100%。
与预警值相比,如相差较大,可能存在多列费用问题。
营业(管理、财务)费用变动率=〔本期营业(管理、财务)费用-基期营业(管理、财务)费用〕÷基期营业(管理、财务)费用×100%。
如果营业(管理、财务)费用变动率与前期相差较大,可能存在税前多列支营业(管理、财务)费用问题。
成本费用率=(本期营业费用+本期管理费用+本期财务费用)÷本期主营业务成本×100%。
分析纳税人期间费用与销售成本之间关系,与预警值相比较,如相差较大,企业可能存在多列期间费用问题。
成本费用利润率=利润总额÷成本费用总额×100%,其中:成本费用总额=主营业务成本总额+费用总额。
与预警值比较,如果企业本期成本费用利润率异常,可能存在多列成本、费用等问题。
税前列支费用评估分析指标:工资扣除限额、“三费”(职工福利费、工会经费、职工教育经费)扣除限额、交际应酬费列支额(业务招待费扣除限额)、公益救济性捐赠扣除限额、开办费摊销额、技术开发费加计扣除额、广告费扣除限额、业务宣传费扣除限额、财产损失扣除限额、呆(坏)账损失扣除限额、总机构管理费扣除限额、社会保险费扣除限额、无形资产摊销额、递延资产摊销额等。
如果申报扣除(摊销)额超过允许扣除(摊销)标准,可能存在未按规定进行纳税调整,擅自扩大扣除(摊销)基数等问题。
(四)利润类评估分析指标及其计算公式和指标功能
主营业务利润变动率=(本期主营业务利润-基期主营业务利润)÷基期主营业务利润×100%。
其他业务利润变动率=(本期其他业务利润-基期其他业务利润)÷基期其他业务利润×100%。
上述指标若与预警值相比相差较大,可能存在多结转成本或不计、少计收入问题。
税前弥补亏损扣除限额。按税法规定审核分析允许弥补的亏损数额。如申报弥补亏损额大于税前弥补亏损扣除限额,可能存在未按规定申报税前弥补等问题。
营业外收支增减额。营业外收入增减额与基期相比减少较多,可能存在隐瞒营业外收入问题。营业外支出增减额与基期相比支出增加较多,可能存在将不符合规定支出列入营业外支出。
(五)资产类评估分析指标及其计算公式和指标功能
净资产收益率=净利润÷平均净资产×100%。
分析纳税人资产综合利用情况。如指标与预警值相差较大,可能存在隐瞒收入,或闲置未用资产计提折旧问题。
总资产周转率=(利润总额+利息支出)÷平均总资产×100%。
存货周转率=主营业务成本÷〔(期初存货成本+期末存货成本)÷2〕×100%。
分析总资产和存货周转情况,推测销售能力。如总资产周转率或存货周转率加快,而应纳税税额减少,可能存在隐瞒收入、虚增成本的问题。
应收(付)账款变动率=(期末应收(付)账款-期初应收(付)账款)÷期初应收(付)账款×100%。
分析纳税人应收(付)账款增减变动情况,判断其销售实现和可能发生坏账情况。如应收(付)账款增长率增高,而销售收入减少,可能存在隐瞒收入、虚增成本的问题。
固定资产综合折旧率=基期固定资产折旧总额÷基期固定资产原值总额×100%。
固定资产综合折旧率高于与基期标准值,可能存在税前多列支固定资产折旧额问题。要求企业提供各类固定资产的折旧计算情况,分析固定资产综合折旧率变化的原因。
资产负债率=负债总额÷资产总额×100%,其中:负债总额=流动负债+长期负债,资产总额是扣除累计折旧后的净额。
分析纳税人经营活力,判断其偿债能力。如果资产负债率与预警值相差较大,则企业偿债能力有问题,要考虑由此对税收收入产生的影响。
二、指标的配比分析
(一)主营业务收入变动率与主营业务利润变动率配比分析
正常情况下,二者基本同步增长。(1)当比值<1,且相差较大,二者都为负时,可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围问题。(2)当比值>1且相差较大、二者都为正时,可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。(3)当比值为负数,且前者为正后者为负时,可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。
对产生疑点的纳税人可从以下三方面进行分析:结合“主营业务利润率”指标进行分析,了解企业历年主营业务利润率的变动情况;对“主营业务利润率”指标也异常的企业,应通过年度申报表及附表分析企业收入构成情况,以判断是否存在少计收入问题;结合《资产负债表》中“应付账款”、“预收账款”和“其他应付款”等科目的期初、期末数进行分析,如出现“应付账款”和“其他应付账款”红字和“预收账款”期末大幅度增长等情况,应判断存在少计收入问题。
(二)主营业务收入变动率与主营业务成本变动率配比分析
正常情况下二者基本同步增长,比值接近1。当比值<1,且相差较大,二者都为负时,可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题;当比值>1且相差较大,二者都为正时,可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题;当比值为负数,且前者为正后者为负时,可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。
对产生本疑点的纳税人可以从以下三个方面进行分析:结合“主营业务收入变动率”指标,对企业主营业务收入情况进行分析,通过分析企业年度申报表及附表《营业收入表》,了解企业收入的构成情况,判断是否存在少计收入的情况;结合《资产负债表》中“应付账款”、“预收账款”和“其他应付账款”等科目的期初、期末数额进行分析,如“应付账款”和“其他应付账款”出现红字和“预收账款”期末大幅度增长情况,应判断存在少计收入问题;结合主营业务成本率对年度申报表及附表进行分析,了解企业成本的结转情况,分析是否存在改变成本结转方法、少计存货(含产成品、在产品和材料)等问题。
(三)主营业务收入变动率与主营业务费用变动率配比分析
正常情况下,二者基本同步增长。当比值<1且相差较大,二者都为负时,可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题;当比值>1且相差较大,二者都为正时,可能企业存在多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题;当比值为负数,且前者为正后者为负时,可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。
对产生疑点的纳税人可从以下三个方面进行分析:结合《资产负债表》中“应付账款”、“预收账款”和“其他应付账款”等科目的期初、期末数进行分析。如“应付账款”和“其他应付账款”出现红字和“预收账款”期末大幅度增长等情况,应判断存在少计收入问题;结合主营业务成本,通过年度申报表及附表分析企业成本的结转情况,以判断是否存在改变成本结转方法、少计存货(含产成品、在产品和材料)等问题;结合“主营业务费用率”、“主营业务费用变动率”两项指标进行分析,与同行业的水平比较;通过《损益表》对营业费用、财务费用、管理费用的若干年度数据分析三项费用中增长较多的费用项目,对财务费用增长较多的,结合《资产负债表》中短期借款、长期借款的期初、期末数进行分析,以判断财务费用增长是否合理,是否存在基建贷款利息列入当期财务费用等问题。
(四)主营业务成本变动率与主营业务利润变动率配比分析
当两者比值大于1,都为正时,可能存在多列成本的问题;前者为正,后者为负时,视为异常,可能存在多列成本、扩大税前扣除范围等问题。
(五)资产利润率、总资产周转率、销售利润率配比分析
综合分析本期资产利润率与上年同期资产利润率,本期销售利润率与上年同期销售利润率,本期总资产周转率与上年同期总资产周转率。如本期总资产周转率-上年同期总资产周转率>0,本期销售利润率-上年同期销售利润率≤0,而本期资产利润率-上年同期资产利润率≤0时,说明本期的资产使用效率提高,但收益不足以抵补销售利润率下降造成的损失,可能存在隐匿销售收入、多列成本费用等问题。如本期总资产周转率-上年同期总资产周转率≤0,本期销售利润率-上年同期销售利润率>0,而本期资产利润率-上年同期资产利润率≤0时,说明资产使用效率降低,导致资产利润率降低,可能存在隐匿销售收入问题。
(六)存货变动率、资产利润率、总资产周转率配比分析
比较分析本期资产利润率与上年同期资产利润率,本期总资产周转率与上年同期总资产周转率。若本期存货增加不大,即存货变动率≤0,本期总资产周转率-上年同期总资产周转率≤0,可能存在隐匿销售收入问题。

附件2:


纳税评估分税种特定分析指标及使用方法

一、增值税评估分析指标及使用方法
(一)增值税税收负担率(简称税负率)
税负率=(本期应纳税额÷本期应税主营业务收入)×100%。
计算分析纳税人税负率,与销售额变动率等指标配合使用,将销售额变动率和税负率与相应的正常峰值进行比较,销售额变动率高于正常峰值,税负率低于正常峰值的;销售额变动率低于正常峰值,税负率低于正常峰值的和销售额变动率及税负率均高于正常峰值的均可列入疑点范围。运用全国丢失、被盗增值税专用发票查询系统对纳税评估对象的抵扣联进行检查验证。
根据评估对象报送的增值税纳税申报表、资产负债表、损益表和其他有关纳税资料,进行毛益率测算分析、存货、负债、进项税额综合分析和销售额分析指标的分析,对其形成异常申报的原因作出进一步判断。
与预警值对比。销售额变动率高于正常峰值及税负率低于预警值或销售额变动率正常,而税负率低于预警值的,以进项税额为评估重点,查证有无扩大进项抵扣范围、骗抵进项税额、不按规定申报抵扣等问题,对应核实销项税额计算的正确性。
对销项税额的评估,应侧重查证有无账外经营、瞒报、迟报计税销售额、混淆增值税与营业税征税范围、错用税率等问题。
(二)工(商)业增加值分析指标
1.应纳税额与工(商)业增加值弹性分析
应纳税额与工(商)业增加值弹性系数=应纳税额增长率÷工(商)业增加值增长率。其中:
应纳税额增长率=(本期应纳税额-基期应纳税额)÷基期应纳税额×100%;
工(商)业增加值增长率=〔本期工(商)业增加值-基期工(商)业增加值〕÷基期工(商)业增加值×100%。
应纳税额是指纳税人缴纳的增值税应纳税额;工(商)业增加值是指工资、利润、折旧、税金的合计。弹性系数小于预警值,则企业可能有少缴税金的问题。应通过其他相关纳税评估指标与评估方法,并结合纳税人生产经营的实际情况进一步分析,对其申报真实性进行评估。
2.工(商)业增加值税负分析
工(商)业增加值税负差异率=〔本企业工(商)业增加值税负÷同行业工(商)业增加值税负〕×100%。其中:
本企业工(商)业增加值税负=本企业应纳税额÷本企业工(商)业增加值;
同行业工(商)业增加值税负=同行业应纳税额总额÷同行业工(商)业增加值。
应用该指标分析本企业工(商)业增加值税负与同行业工(商)业增加值税负的差异,如低于同行业工(商)业增加值平均税负,则企业可能存在隐瞒收入、少缴税款等问题,结合其他相关评估指标和方法进一步分析,对其申报真实性进行评估。
(三)进项税金控制额
本期进项税金控制额=(期末存货较期初增加额+本期销售成本+期末应付账款较期初减少额)×主要外购货物的增值税税率+本期运费支出数×7%。
将增值税纳税申报表计算的本期进项税额,与纳税人财务会计报表计算的本期进项税额进行比较;与该纳税人历史同期的进项税额控制额进行纵向比较;与同行业、同等规模的纳税人本期进项税额控制额进行横向比较;与税收管理员掌握的本期进项税额实际情况进行比较,查找问题,对评估对象的申报真实性进行评估。
具体分析时,先计算本期进项税金控制额,以进项税金控制额与增值税申报表中的本期进项税额核对,若前者明显小于后者,则可能存在虚抵进项税额和未付款的购进货物提前申报抵扣进项税额的问题。
(四)投入产出评估分析指标
投入产出评估分析指标=当期原材料(燃料、动力等)投入量÷单位产品原材料(燃料、动力等)使用量。
单位产品原材料(燃料、动力等)使用量是指同地区、同行业单位产品原材料(燃料、动力等)使用量的平均值。对投入产出指标进行分析,测算出企业实际产量。根据测算的实际产量与实际库存进行对比,确定实际销量,从而进一步推算出企业销售收入,如测算的销售收入大于其申报的销售收入,则企业可能有隐瞒销售收入的问题。通过其他相关纳税评估指标与评估方法,并与税收管理员根据掌握税负变化的实际情况进行比较,对评估对象的申报真实性进行评估。
二、内资企业所得税评估分析指标及使用方法
(一)分析指标
1.所得税税收负担率(简称税负率)
税负率=应纳所得税额÷利润总额×100%。
与当地同行业同期和本企业基期所得税负担率相比,低于标准值可能存在不计或少计销售(营业)收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题,运用其他相关指标深入评估分析。
2.主营业务利润税收负担率(简称利润税负率)
利润税负率=(本期应纳税额÷本期主营业务利润)×100%。
上述指标设定预警值并与预警值对照,与当地同行业同期和本企业基期所得税负担率相比,如果低于预定值,企业可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题,应作进一步分析。
3.应纳税所得额变动率
应纳税所得额变动率=(评估期累计应纳税所得额-基期累计应纳税所得额)÷基期累计应纳税所得额×100%。
关注企业处于税收优惠期前后,该指标如果发生较大变化,可能存在少计收入、多列成本,人为调节利润问题;也可能存在费用配比不合理等问题。
4.所得税贡献率
所得税贡献率=应纳所得税额÷主营业务收入×100%。
将当地同行业同期与本企业基期所得税贡献率相比,低于标准值视为异常,可能存在不计或少计销售(营业)收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题,应运用所得税变动率等相关指标作进一步评估分析。
5.所得税贡献变动率
所得税贡献变动率=(评估期所得税贡献率-基期所得税贡献率)÷基期所得税贡献率×100%。
与企业基期指标和当地同行业同期指标相比,低于标准值可能存在不计或少计销售(营业)收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。
运用其他相关指标深入详细评估,并结合上述指标评估结果,进一步分析企业销售(营业)收入、成本、费用的变化和异常情况及其原因。
6.所得税负担变动率
所得税负担变动率=(评估期所得税负担率-基期所得税负担率)÷基期所得税负担率×100%。
与企业基期和当地同行业同期指标相比,低于标准值可能存在不计或少计销售(营业)收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。
运用其他相关指标深入详细评估,并结合上述指标评估结果,进一步分析企业销售(营业)收入、成本、费用的变化和异常情况及其原因。
(二)评估分析指标的分类与综合运用
1.企业所得税纳税评估指标的分类
对企业所得税进行评估时,为便于操作,可将通用指标中涉及所得税评估的指标进行分类并综合运用。
一类指标:主营业务收入变动率、所得税税收负担率、所得税贡献率、主营业务利润税收负担率。
二类指标:主营业务成本变动率、主营业务费用变动率、营业(管理、财务)费用变动率、主营业务利润变动率、成本费用率、成本费用利润率、所得税负担变动率、所得税贡献变动率、应纳税所得额变动率及通用指标中的收入、成本、费用、利润配比指标。
三类指标:存货周转率、固定资产综合折旧率、营业外收支增减额、税前弥补亏损扣除限额及税前列支费用评估指标。
2.企业所得税评估指标的综合运用
各类指标出现异常,应对可能影响异常的收入、成本、费用、利润及各类资产的相关指标进行审核分析:
(1)一类指标出现异常,要运用二类指标中相关指标进行审核分析,并结合原材料、燃料、动力等情况进一步分析异常情况及其原因。
(2)二类指标出现异常,要运用三类指标中影响的相关项目和指标进行深入审核分析,并结合原材料、燃料、动力等情况进一步分析异常情况及其原因。
(3)在运用上述三类指标的同时,对影响企业所得税的其他指标,也应进行审核分析。
三、外商投资企业和外国企业所得税评估分析指标及其使用方法
(一)综合对比审核分析
外商投资企业和外国企业所得税纳税评估时,除按《纳税评估管理办法》第十六条的内容审核外,还应包括以下内容:
1.会计师查帐报告中涉及的税收问题是否在纳税申报中作出了正确的反映或说明;
2.预提所得税代扣代缴是否完整、及时,所涉及的使用费转让是否有合同,收取比例是否合理;
3.纳税人存在关联交易的,是否就其关联交易进行申报,与关联企业的业务往来是否有明显异常;
4.主管税务机关认为应审核分析的其他内容。
在纳税评估审核分析时,应特别关注下列类型的企业:长期亏损企业;由免税期或减税期进入获利年度后,利润陡降或由赢利变亏损的企业;赢利但利润率水平明显低于同行业平均水平或持续低于同行业利润水平的企业等。
(二)分析指标
1.所得税税收负担率(同内资企业所得税指标,公式及使用方法略,以下简称同略。)
(1)主营业务收入税收负担率=(本期应纳税额÷本期应税主营业务收入额)×100%。
(2)主营业务利润税收负担率(同略)
2.应纳税所得额变动率(同略)
3.资本金到位额
不得税前列支的利息支出=按规定而未到位资本×借款利率
如果注册资本金未按照税法规定实际到位,则相应得利息支出不得在税前列支。
4.境外应补所得税发生额
如果存在境外应补所得税额不实或者有误等问题,应进一步审核、分析。
5.生产性企业兼营生产性和非生产性经营收入划分额
非生产性经营收入÷全部收入≥50%;
生产性经营收入÷全部收入≥50%。
如果生产性经营收入未超过全部业务收入50%或非生产性经营收入≥50%时,按照税法规定不能享受当年度生产性企业相关的减免税待遇。
6.借款利息
分析时应考虑:(1)是否存在关联企业间借贷利息支出问题;(2)借款金额是否过大,如果存在关联企业间借款金额过大,考虑借款和权益的比率,分析是否存在资本弱化现象。
7.出口销售毛利率
出口销售毛利率=(出口收入-出口成本)÷出口收入×100%。
按照公平交易原则,如果该指标明显低于可比对象,可能存在关联企业间交易价格偏低,又转移利润的嫌疑,需提示作进一步反避税调查。
8.资产(财产)转让利润率
资产(财产)转让利润率=〔资产(财产)转让实际收取的价款-资产(财产)原账面价值-转让费用〕÷资产(财产)原账面价值。
如果该指标小于零,可能存在企业向较低税率的关联企业转让资产(财产)避税的问题。
9.关联出口销售比例
关联出口销售比例=关联出口收入÷主营业务收入×100%。
如果本指标较大并且可能存在关联交易的,应重点关注。
10.关联采购比率
关联采购比率=关联采购额÷全部采购额×100%。
本比值重点分析购销价格,如果关联采购占全部采购额的比值较大时,应对相关纳税人重点关注。
11.无形资产关联交易额
要特别关注特许权使用费,如果数额较大超过预警值时,应对相关纳税人重点关注。
12.融通资金关联交易额
应特别关注筹资企业的负债与权益比例,如果融通资金数额较大,或者可能存在资本弱化问题,应对相关纳税人重点关注。
13.关联劳务交易额
如果劳务费数额过高,或劳务费收取标准高于市场水平,应对相关纳税人重点关注。
14.关联销售比率
关联销售比率=关联销售额÷全部销售额×100%。
如果该比值较大,应作为反避税重点作进一步分析。
15.关联采购变动率
关联采购变动率=(本期关联采购额-上期关联采购额)÷上期关联采购额×100%。
本指标通过分析关联企业间采购的变动情况,了解企业是否通过转让定价转移利润的问题。如果对比值较大并且可能存在关联交易的,应重点关注。
16.关联销售变动率
关联销售变动率=(本期关联销售额-上期关联销售额)÷上期关联销售额×100%。
如果对比值较大并且可能存在关联交易的,应重点关注。
(三)关联交易类配比分析
1.关联销售变动率与销售收入变动率配比分析
重点分析关联销售商品金额占总销售商品金额比例较大的企业,如关联销售变动率<销售收入变动率,则说明企业关联销售商品金额的变化没有带来相应的关联销售收入的变化,销售同样数量商品,关联销售收入小于非关联销售收入,可能存在关联交易定价低于非关联交易定价的问题,存在转让定价避税嫌疑。
2.关联销售变动率与销售利润变动率配比分析
重点分析关联销售商品金额占总销售商品金额比例较大的企业,如关联销售变动率>销售利润变动率,则说明企业关联销售商品金额的变化没有带来相应的销售利润的变化,销售同样数量商品,关联销售利润小于非关联销售利润,可能存在关联交易定价低于非关联交易定价的问题,存在转让定价避税嫌疑。
3.关联采购变动率与销售成本变动率配比分析
重点分析关联购进原材料金额占总购进原材料金额比例较大的企业,如关联采购变动率>销售成本变动率,则说明企业关联购进原材料金额的变化导致过大的关联销售成本的变化,采购同样数量原材料,关联采购成本大于非关联采购成本,可能存在关联交易定价高于非关联交易定价的问题,存在转让定价避税嫌疑。
4.关联采购变动率与销售利润变动率配比分析
重点分析关联购进原材料金额占总购进原材料金额比例较大的企业,如关联采购变动率>销售利润变动率,则说明企业关联购进原材料金额的变化导致过大的关联销售成本的变化,影响了销售利润,采购同样数量原材料,关联采购成本大于非关联采购成本,可能存在关联交易定价高于非关联交易定价的问题,存在转让定价避税嫌疑。
5.无形资产关联购买变动率与销售利润变动率配比分析
重点分析存在无形资产关联交易的企业支付特许权使用费等,如无形资产关联购买变动率>销售利润变动率,则说明企业购买的无形资产没有带来相应的收益增长,可能支付了过高的无形资产购买价格或通过购买无形资产的形式转移利润,存在转让定价避税嫌疑。
四、印花税评估分析指标及使用方法
(一)印花税税负变动系数
印花税税负变动系数=本期印花税负担率÷上年同期印花税负担率。其中:印花税负担率=(应纳税额÷计税收入)×100%。
本指标用于分析可比口径下印花税额占计税收入的比例及其变化情况。本期印花税负担率与上年同期对比,正常情况下二者的比值应接近1。当比值小于1,可能存在未足额申报印花税问题,进入下一工作环节处理(下同)。
(二)印花税同步增长系数
印花税同步增长系数=应纳税额增长率÷主营业务收入增长率,其中:
应纳税额增长率=〔(本期累计应纳税额-上年同期累计应纳税额)÷上年同期累计应纳税额〕×100%。
主营业务收入增长率=〔(本期累计主营业务收入额-上年同期累计主营业务收入额)÷上年同期累计主营业务 收入额〕×100%。
本指标用于分析印花税应纳税额增长率与主营业务收入增长率,评估纳税人申报(贴花)纳税情况真实性。适用于工商、建筑安装等行业应纳税额增长率与主营业务收入增长率对比分析。正常情况下二者应基本同步增长,比值应接近1。当比值小于1,可能存在未足额申报印花税问题。分析中发现高于或低于预警值的,要借助其他指标深入分析并按照总局纳税评估管理办法规定处理。
(三)综合审核分析
1.审核纳税申报表中本期各税目应纳税额与上期应纳税额、上年同期应纳税额相比有无重大差异,能否合理解释。
2.是否连续零申报,能否合理解释。
3.适用税目税率等是否正确;是否有错用税目以适用低税率;有无将按比例税率和按定额税率计征的凭证相互混淆;有无将载有多项不同性质经济业务的经济合同误用税目税率,应税合同计税依据是否正确。
4.申报单位所属行业所对应的应税凭证是否申报纳税(如工商企业的购销合同是否申报)。
5.参考同行业的合同签订情况以及其他影响印花税纳税的情况进行调查,评估纳税人印花税的纳税状况。
6.对于签订时无法确定金额的应税凭证,在最终结算实际金额时是否按规定补贴了印花。
7.审核《营业税纳税申报表》中申报项目是否有租赁、建筑安装、货物运输、销售不动产、转让无形资产等应税收入,是否申报缴纳了印花税。
8.实行印花税汇总缴纳的纳税人,其“利润表”中的“主营业务收入”与申报的“购销合同”计税金额或“加工承揽合同”的计税金额是否合理,有无异常现象,能否合理解释。
9.根据“利润表”中“财务费用”以及“资产负债表”中的“短期借款”和“长期借款”项目的变动情况,确定申报“借款合同”的计税金额是否合理。
10.“资产负债表”中“实收资本”项目和“资本公积”项本期数与上期数相比是否增加,增加数是否申报缴纳印花税。
11.“管理费用”等科目中体现的保险支出与已申报情况进行对比是否有出入。
12.审核《资产负债表》中的“固定资产”科目中“不动产”项目增加或减少情况,据此检查纳税人书立领受的“产权转移书据”是否缴纳了印花税。
13.审核《资产负债表》中的“在建工程”科目是否有建筑、设备安装等项目,“委托加工物资”科目是否发生委托加工业务,是否申报缴纳了印花税。
14.审核其他业务收入和营业外收入项目是否有应税收入。
15.审核有无查补收入。
16.其他需要审核、分析的内容。
五、资源税评估分析指标及使用方法
(一)资源税税负变动系数
分析纳税人申报缴纳的资源税占应税产品销售收入的比例及其变化情况,评估纳税人申报的真实性。
资源税税负变动系数=本期资源税税收负担率÷上年同期资源税税收负担率,其中:
资源税税收负担率=〔应纳税额÷主营业务收入(产品销售收入)〕×100%。
本指标是本期资源税负担率与上年同期资源税负担率的对比分析。一般在产品售价相对稳定的情况下二者的比值应接近1。
当比值小于1,可能存在未足额申报资源税问题,进入下一工作环节处理。当比值大于1,无问题。
(二)资源税同步增长系数
分析资源税应纳税额增长率与主营业务收入(产品销售收入)增长率,评估纳税人申报情况的真实性。
资源税同步增长系数=应纳税额增长率÷主营业务收入(产品销售收入)增长率。
应纳税额增长率=〔(本期累计应纳税额-上年同期累计应纳税额)÷上年同期累计应纳税额]×100%。
主营业务收入(产品销售收入)增长率={〔本期累计主营业务收入(产品销售收入)-上年同期累计主营业务收入(产品销售收入)〕÷上年同期累计主营业务收入(产品销售收入)}×100%。
本指标是应纳税额增长率与主营业务收入(产品销售收入)增长率的对比分析。正常情况下二者应基本同步增长(在产品销售单价没有较大波动的情况下),比值应接近1。当比值小于1,可能存在未足额申报资源税问题。分析中发现高于或低于预警率指标的要借助其他指标深入分析并按照总局纳税评估管理办法规定处理。
(三)综合审核分析
1.审核《资源税纳税申报表》中项目、数字填写是否完整,适用税目、单位税额、应纳税额及各项数字计算是否准确。
2.审核《资源税纳税申报表》、《代扣代缴代收代缴税款报告表》中申报项目是否有收购未税矿产品。
3.是否连续零申报,能否合理解释。
4.是否以矿产品的原矿作为课税数量,折算比率是否合理。
5.纳税人自产自用的产品是否纳税。
6.纳税人开采或者生产不同税目的产品,是否分别核算纳税,未分别核算的,是否有从低选择税率的问题。
7.纳税人本期各税目、税额与上期应纳税额、上年同期应纳税额相比有无较大差异,能否合理解释。
8.减税、免税项目的课税数量是否单独核算,未单独核算或者不能准确提供课税数量的,是否按规定申报缴 纳了资源税。
9.与上期申报表进行比对,审核增减变化情况,并与同期矿产资源补偿费增减变化进行比对。
10.审核扣缴义务人取得的《资源税管理证明》。
11.审核《利润表》中的应税矿产品“销售(营业)收入”与企业产品产销存明细表中应税矿产品产量比率增减变化情况,同时与申报表中资源税申报额进行比对,审核增减变化情况。
12.审核纳税人申报的课税数量与其利润表中的“主营业务收入”或者“其他业务收入”的比率是否合理,以期发现纳税人有无少申报课税数量的情况。
13.是否有将销售收入直接计入“营业外收入”、“盈余公积”等账户。
14.是否有将已实现的销售收入挂“应付账款”账户,不结转销售收入。
15.审核应税产品期初库存量加当期产量减当期销量减当期自用量是否与期末库存量一致。
16.其他需要审核、分析的内容。





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中华人民共和国政府和布隆迪共和国政府贸易协定

中国政府 布隆迪共和国政府


中华人民共和国政府和布隆迪共和国政府贸易协定


(签订日期1972年1月6日 生效日期1972年1月6日)
  中华人民共和国政府和布隆迪共和国政府,为了增进两国政府和人民之间的友谊和在平等互利的基础上发展两国间的贸易关系,达成协议如下:

  第一条 缔约双方保证采取一切可能的、符合两国现行法律和规章的措施,以利于两国之间的贸易往来。

  第二条 两国之间的商品交换,将按着两国在本协定签字之日现行有效的以及在本协定有效期内将要生效的法律和规章进行。

  第三条 缔约双方在对等的基础上对有关服务和产自对方的商品的关税和海关手续方面相互给予最惠国待遇。
  但上述条款不适用于:由于缔约任何一方成为或将成为某一关税联盟、自由贸易区或类似组织的成员国而取得的优惠和便利,以及缔约任何一方给予毗连国家的优惠和便利。

  第四条 有关缔约双方之间贸易业务的支付将以可兑换的外汇办理。

  第五条 为了本协定的顺利执行,经缔约一方提出要求,检查本协定执行情况时,双方可指定代表进行商谈,以解决本协定执行中发生的问题。

  第六条 本协定自签字之日起生效,有效期为一年。除非在期满前三个月缔约任何一方提出修改或废除本协定,则本协定的有效期即自动延长一年,并依此顺延。
  本协定于一九七二年一月六日在北京签订,共两份,每份都使用中文和法文,两种文本具有同等效力。

    中华人民共和国政府        布隆迪共和国政府
     全 权 代 表         全 权 代 表
      姬 鹏 飞           辛巴纳尼耶
      (签字)            (签字)

天津市商品房管理条例

天津市人大常委会


天津市商品房管理条例


(2002年10月24日天津市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过 2002年10月24日天津市人民代表大会常务委员会公告第57号公布)



第一章 总则

第一条 为了规范本市商品房市场秩序,维护商品房交易当事人的合法权益,保证商品房的质量,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内新建商品房的建设、交付使用、销售及相关管理活动。已经出售交付使用的商品房再上市的交易活动,不适用本条例。

第三条 商品房建设应当规范设计,科学施工,严格验收,保证质量。

商品房交易应当遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则。

第四条 建设行政主管部门负责本市商品房建设和交付使用管理工作。

房地产行政主管部门负责本市商品房销售管理工作。

其他有关行政主管部门按照各自职责,做好商品房的相关管理工作。

第二章 商品房建设和交付使用

第五条 房地产开发企业开发建设商品房,应当依法取得开发资质,遵守法定开发建设程序,执行工程建设标准,按期交付合格商品房。

第六条 房地产开发企业开发建设商品房,应当有不低于项目总投资额百分之三十的项目资本金。

房地产开发企业向市建设行政主管部门申报商品房建设投资计划时,应当提供商品房项目资本金证明。商品房建设投资计划经批准后,资本金应当用于本商品房项目的开发建设,不得挪作他用。

建设行政主管部门应当对商品房项目资本金的使用进行监督管理。

第七条 商品房开发建设应当进行分阶段验收。商品房的地基、基础、主体结构工程在各阶段完工后,房地产开发企业应当组织勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进行阶段验收;未经阶段验收或者阶段验收不合格的,不得进入下一阶段的施工和进行竣工验收。

第八条 房地产开发企业应当对其开发建设的商品房项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、工程监理等单位应当依照法律、法规的规定和合同的约定,对房地产开发企业承担相应的质量责任。

第九条 供水、供电、供气、供热、排水等施工单位,应当按照与房地产开发企业签订的配套工程建设合同组织施工,确保工程质量,按期交付验收。

供水、供电、供气、供热、排水等专业经营服务单位,应当自房地产开发企业提出配套工程竣工验收申请之日起七个工作日内验收完毕;验收合格的,应当在三个工作日内,向房地产开发企业出具配套证明。

第十条 房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用。

第十一条 申请领取住宅商品房准许交付使用证,应当提供下列材料:

(一)竣工验收报告;

(二)建设工程规划验收合格证;

(三)供水、供电、供气、供热、排水等配套证明;

(四)非经营性公建配套证明。

建设行政主管部门应当自接到申请之日起七个工作日内,完成审核工作;符合条件的,核发住宅商品房准许交付使用证。

住宅商品房准许交付使用证按幢发放。

第十二条 房地产开发企业将住宅商品房交付使用时,应当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证,提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。

商品房质量保证书应当列明保修范围、保修期限、保修责任和保修单位等内容。

商品房使用说明书应当说明商品房的承重结构、管线部位、不得拆改部位、承重荷载和其他使用注意事项。

第十三条 房地产开发企业应当按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定,承担商品房保修责任。

商品房保修期应当自房地产开发企业将商品房交付购房人之日起计算。

第十四条 房地产开发企业应当自商品房竣工验收合格之日起三十日内,按照国家和本市规定,申请办理商品房所有权初始登记。

商品房所有权初始登记后,房地产开发企业应当在商品房交付使用十日内,书面通知购房人办理商品房所有权转移登记手续和土地使用权登记。

购房人在接到房地产开发企业书面通知之日起三十日内到房地产行政主管部门办理商品房所有权转移登记;房地产开发企业应当给予协助。房地产行政主管部门应当自受理之日起三十日内核发房屋所有权证。

第三章 商品房销售和合同

第十五条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本条例所称商品房现售,是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人,由购房人支付房价款的行为。

本条例所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人,由购房人支付房价款的行为。

第十六条 商品房销售实行许可证制度。

房地产开发企业在销售商品房前,应当向市房地产行政主管部门申请领取商品房销售许可证。未取得商品房销售许可证的,不得以任何形式销售商品房。

商品房销售许可证按幢发放。商品房销售完毕的,市房地产行政主管部门应当注销商品房销售许可证。

第十七条 房地产开发企业申请领取商品房销售许可证,应当具备下列条件:

(一)法人资格和相应的房地产开发资质等级;

(二)取得合法的国有土地使用权;

(三)经批准的商品房建设投资计划、建设工程规划和施工许可;

(四)已按照规定交纳基础设施配套费用;

(五)有已经备案的物业管理方案或者签定的前期物业管理合同;

(六)商品房项目开发建设达到市人民政府规定的工程形象部位;

(七)施工进度和竣工交付日期;

(八)商品房销售方案。

经审查符合上述条件的,房地产行政主管部门应当自收到申请之日起十个工作日内核发商品房销售许可证。

第十八条 房地产开发企业取得商品房销售许可证后,可以自行销售商品房,也可以委托具有资质的房地产经纪机构代理销售商品房。

已经取得销售许可证的预售商品房整体转让的,双方应当向房地产行政主管部门办理商品房销售许可证变更登记手续,并且通知购房人。转让人对购房人的权利和义务由受让人承担。

第十九条 房地产开发企业委托具有资质的房地产经纪机构销售商品房的,应当签订委托合同,并出具委托书。委托书应当明确商品房的名称、坐落地点、范围和委托权限、委托期限等内容。

第二十条 房地产开发企业销售商品房时,应当遵守下列规定:

(一)向购房人出示商品房销售许可证;

(二)不得在商品房买卖合同约定的价格之外,另行收取其他费用;

(三)不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人;

(四)出售已经设定抵押的商品房,应当书面征得抵押权人同意,并书面告知购房人。

第二十一条 房地产经纪机构代理销售商品房时,除应当遵守本条例第二十条的规定外,还应当向购房人明示营业执照、房地产经纪机构资质证书和房地产开发企业出具的委托书。不得代理销售无商品房销售许可证的商品房。

第二十二条 房地产开发企业销售或者委托房地产经纪机构代理销售商品房的,应当与购房人订立书面形式的商品房买卖合同。合同双方可以采用房地产行政主管部门和市工商行政管理部门制发的商品房买卖合同示范文本。

房地产开发企业与购房人应当自商品房买卖合同签订之日起三十日内,到房地产行政主管部门办理商品房买卖合同备案;其中预售商品房买卖合同,还应当按照规定到有关行政主管部门备案。

第二十三条 商品房买卖合同应当主要载明下列事项:

(一)房地产开发企业、购房人、委托代理人的名称;

(二)商品房项目的名称、地点、楼号、房号;

(三)标有国际通用坐标的房屋平面图;

(四)商品房的建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积和分摊的共有建筑面积;

(五)商品房的共用设施和设备;

(六)商品房的质量标准、装饰装修标准和室内设备;

(七)商品房的交付使用条件和日期;

(八)商品房的计价方式和总价款;

(九)付款方式和时间;

(十)商品房面积误差处理方式;

(十一)房屋设计、环境布局和设计、环境变更约定;

(十二)争议处理方式;

(十三)违约责任;

(十四)双方约定的其他事项。

第二十四条 房地产开发企业预售商品房时向购房人提供的售楼说明书,经双方约定,可以作为商品房买卖合同的内容。

售楼说明书应当包括位置图示、布局图、平面图、装修、公用设施、交付使用日期、物业管理方案等内容。

第二十五条 商品房销售可以按套(单元)计价、也可以按建筑面积或者套内建筑面积计价。预售商品房不适用按套(单元)计价方式。

商品房买卖合同载明的商品房建筑面积与房地产行政主管部门核发的房屋所有权证书载明的建筑面积不符时,以房屋所有权证书载明的建筑面积为准。

第二十六条 按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在商品房买卖合同中直接约定总价款。

第二十七条 当事人在商品房买卖合同中,对面积误差处理方式未作约定的,按照以下规定处理:

(一)面积误差比绝对值在百分之三以内(含百分之三)的,据实结算房价款;

(二)面积误差比绝对值超出百分之三时,购房人有权退房。购房人退房的,房地产开发企业应当在购房人提出退房之日起三十日内,将购房人已付房价款退还给购房人,同时支付已付房价款利息。购房人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比绝对值在百分之三以内(含百分之三)部分的房价款由购房人补足,超出百分之三部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归购房人;产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在百分之三以内(含百分之三)部分的房价款由房地产开发企业返还购房人,绝对值超出百分之三部分的房价款,由房地产开发企业双倍返还购房人。


面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%

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第二十八条 购房人与房地产开发企业为订立商品房买卖合同约定订立日期,购房人交付定金的,房地产开发企业不按期订立合同的,应当向购房人双倍返还定金;购房人不按期订立合同的,购房人交付的定金不予退还。在约定订立合同的日期内,双方就合同条款不能达成一致时,房地产开发企业应当向购房人返还定金。

第二十九条 房地产开发企业改变商品房买卖合同中约定的房屋设计和环境布局,应当在变更前征得购房人的书面同意。房地产开发企业未征得购房人书面同意而变更的,购房人有权解除合同,房地产开发企业应当退还购房人已付商品房房价款和利息,并按照合同的约定承担违约责任。

第三十条 购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的,应当按照下列规定办理:

(一)尚未付清商品房总房价款的,转让人应当事先征得房地产开发企业的同意;

(二)已付清商品房总房价款的,转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同,并书面通知房地产开发企业;

(三)贷款购房的,转让人应当事先征得贷款银行同意,有保证人的应当征得保证人同意;

(四)转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起三十日内,持原商品房买卖合同和预购商品房转让合同向房地产行政主管部门备案。

预购的商品房转让后,原商品房买卖合同载明的权利义务随之转移。

第四章 商品房广告

第三十一条 发布商品房销售广告,应当明示房地产开发企业的名称、商品房坐落地点、商品房销售许可证的证号。委托代理销售商品房的,应当明示代理销售机构。

第三十二条 商品房销售广告中关于商品房的名称、坐落地点、结构、房型、朝向、面积、装修、设备、质量、供热、供气、供水、供电、排水、配套设施以及环境等内容的表示、图示,应当真实、准确、清楚。

对商品房销售广告中明示的事项,购房人有权要求在商品房买卖合同中作出约定。

第三十三条 广告经营者、广告发布者应当依法查验有关证明文件,核实商品房销售广告的内容。对内容不真实或者没有商品房销售许可证的商品房销售广告,广告经营者不得提供设计、制作、代理服务,广告发布者不得发布。

第五章 争议解决

第三十四条 购房人和房地产开发企业对商品房结构安全质量有争议的,一方可以委托有资质的工程质量检测鉴定机构进行鉴定。经鉴定,商品房有安全使用质量问题的,鉴定费用由房地产开发企业承担;没有安全使用质量问题的,鉴定费用由购房人承担。

在合理使用年限内,商品房地基基础和主体结构不能安全使用的,购房人有权退房,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十五条 在保修期限内,商品房存在不影响安全使用的质量缺陷的,房地产开发企业应当在五日内予以勘察、维修;给购房人造成损失的,应当承担赔偿责任。赔偿范围包括因维修造成损坏的修复费用、误工损失和其他直接经济损失。

第三十六条 购房人和房地产开发企业因商品房发生争议的,可以自行协商解决;协商解决不成,购房人提出要求的,由以下有关行政主管部门处理:

(一)因商品房设计、质量和配套等问题发生的争议,由建设行政主管部门负责处理;

(二)因商品房销售、面积、房屋所有权证书和物业管理等问题发生的争议,由房地产行政主管部门负责处理;

(三)因商品房价格和收费问题发生的争议,由价格主管部门负责处理;

(四)因商品房规划问题发生的争议,由规划行政主管部门负责处理;

(五)因商品房广告问题发生的争议,由工商行政管理部门负责处理。

房地产开发企业应当接受前款规定的行政主管部门就商品房争议问题进行的询问和调查,不得拒绝和阻挠。

上述行政主管部门应当自受理商品房争议之日起三十日内作出处理。其中受理的商品房争议涉及应当由其他相关行政主管部门处理的,受理的行政主管部门应当自受理之日起十日内,移送相关行政主管部门处理。

第三十七条 因商品房质量问题或者商品房买卖合同中约定的事项,或者房地产开发企业承诺的事项,购房人与房地产开发企业发生争议的,可以依照法律规定和商品房买卖合同的约定,直接向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第六章 法律责任

第三十八条 房地产开发企业有下列行为之一的,建设行政主管部门责令改正,并可处以十万元以下罚款:

(一)违反本条例第七条规定,未经阶段验收或者阶段验收不合格而进入下一工序施工的;

(二)违反本条例第十条规定,未取得住宅商品房准许使用证而将住宅商品房交付使用的;

(三)违反本条例第十二条第一款规定,未向购房人提供商品房质量保证书和商品房使用说明书的;

(四)违反本条例第三十五条规定,发现商品房质量问题,房地产开发企业未按期勘察、维修的。

第三十九条 违反本条例,有下列行为之一的,由房地产行政主管部门给予行政处罚:

(一)房地产开发企业违反本条例第十四条第一款规定,未按期申请办理房屋所有权初始登记的,责令限期办理,并可处以五万元以上二十万元以下罚款。

(二)房地产开发企业违反本条例第十六条和第十八条规定,未取得商品房销售许可证擅自销售商品房或者委托代理销售商品房的,责令停止销售活动,并可处已收预付款百分之一以下罚款;

(三)房地产经纪机构违反本条例第十八条规定,未取得资质证书擅自从事商品房代理销售活动的,责令停止代理销售活动,没收违法所得,并处以十万元以上二十万元以下罚款;

(四)房地产经纪机构违反本条例第二十一条规定,代理销售无商品房销售许可证的商品房的,责令停止代理销售活动,没收违法所得,并处以五万元以上十万元以下的罚款;情节严重的,吊销房地产经纪机构资质;

(五)房地产开发企业违反本条例第二十二条第二款规定,未办理商品房买卖合同备案的,责令改正;拒不改正的,处以一万元以下罚款。

第四十条 房地产开发企业、房地产经纪机构违反本条例第二十条规定,将未解除商品房买卖合同的商品房销售给他人的,房地产行政主管部门责令退还购房款,并处以商品房售价三倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十一条 违反本条例第三十一条、第三十二条、第三十三条规定的,工商行政管理部门依照《中华人民共和国广告法》的有关规定予以处罚。

第四十二条 供水、供电、供热、供气、排水等专业经营服务单位违反本条例第九条第二款规定,未按期向房地产开发企业出具配套证明的,建设行政主管部门责令改正,并可处以五万元以上十万元以下罚款;给房地产开发企业造成损失的,应当承担赔偿责任。

第四十三条 违反本条例第十一条第二款、第十七条第二款规定,对符合规定的商品房准许交付使用、销售许可或者所有权初始登记的申请,未按期核发、拒不核发许可证或者进行登记的,对直接责任人员由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。

第四十四条 有关行政主管部门的工作人员在商品房建设、销售和交付使用管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附则

第四十五条 本条例自2002年12月1日起施行。




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