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检察职能与司法行政管理职能分离
若干问题研究

　　　　　　　　 陈 儒


内容提要　检察活动管理方式行政化，使检察职能与检察院内部司法行政管理职能发生交叉、混合，造成了行政管理职能对检察职能的侵入和侵浸，掣肘了法律监督职能的充分发挥。实现检察职能与司法行政管理职能分离，必须坚持协调、高效、精减和渐进的原则，以强化检察权的司法性、实现检察官的内部独立性为核心目标，改革检察业务管理，引入司法管理方式，从而改变检察活动中单纯行政管理方式，还原司法管理方式，实现检察活动的司法化，保障检察监督职能有效行使。
关键词　行政化　检察职能　行政管理职能　检察官独立性　职能分离

正文
　　我国宪法规定，检察机关是专门的法律监督机关，担负着法律监督职责。检察机关在履行宪法赋予的法律监督职能时，也总要履行与法律监督有关的司法行政管理职能。但是由于当前我国检察活动管理方式行政化弊端的存在，使司法行政管理职能侵入、侵蚀了检察职能，造成了检察制度的变形，影响了检察机关检察职能的充分发挥。只有将检察职能与行政管理职能分离，才能还原和实现检察活动的司法性。因此，党的十六大报告明确提出了“改革司法机关的工作机制和人财物管理机制，逐步实现司法审判和检察同司法行政事务相分离”。本文拟就“检察同司法行政事务分离”的内在动因、核心目标、应遵循的基本原则及主要途径等若干问题试陈管见，以求教于大方之家，并期有裨于检察改革和司法实践。

一、检察活动管理方式行政化
-----检察职能同司法行政管理职能相分离的肇因
（一）检察权性质的准确定位是实现检察职能同行政管理职能相分离的认识基点
检察权性质的准确定位是检察理论研究的一个根本性问题，它决定着检察改革的方向，也构成检察改革的理论依据和实践支撑。实行检察职能同司法行政管理职能相分离，也必须以此为认识为基点，只有正确理解检察权的性质并予以准确定位，才能深刻认识检察职能同行政管理职能相分离的内在动因，并采取行之有效的分离措施。
对于检察权性质，目前学术界存在“行政权说”、“司法权说”、“双重属性说”和“法律监督权说”之分歧。“行政权说”从检察权具有的主动性、国家代表性、命令性和执行性特征上，认为检察权是行政权的一部分，检察官是行政官；“司法权说”认为检察权与审判权具有“接近度”，检察官与法官具有“近似性”，检察官虽非法官，但“如同法官般”执行司法领域内的重要功能，在有些国家，检察官被称为“站着的法官”；“双重属性说”认为检察权具有司法权和行政权的双重属性，但在体制上应将检察权定位为司法权，检察官定位为司法官；“法律监督权说”将检察权作为独立于司法权和行政权的第三种国家权力，是按照法律规定的范围和程序对司法行为和行政行为的合法性实行监督的法律监督权。
笔者认为，仅从其权力特点和行使方式的角度分析，检察权无疑具有司法性和行政性双重属性。但定位我国检察权性质，不仅要从权力本身发展的共同性规律出发，还要结合我国的具体实践，尤其要从我国的宪政体制和司法体制出发进行“应然性”分析，也就是说，必须用人民代表大会制度的“民主集中制”来解释我国检察权的性质和特征，而不应以“三权分立”学说作为“应然性”的依据来给我国宪法所确立的检察权定性，从而墨守司法权只是审判权的成规，否认检察权是司法权。根据我国的宪政体制及司法体制，我国宪政意义上的“司法权”就是审判权和检察权的统一。在此意义上，笔者认为我国检察权在基本性质上是法律监督权，在国家体制上仍属于司法权，在行使方式上具有司法与行政的双重属性。因此，对检察活动的管理模式就应既不同于行使行政权的行政机关，也应有别于行使审判权的法院，而应根据检察权的性质和特点，按照司法规律，以司法管理方式管理检察活动。
（二）违背司法规律，检察活动管理方式行政化，是检察职能同行政管理职能相分离的肇因
但是，检察制度在新时期重建以来，并没有按照司法规律建设检察机关，也没有按照司法管理方式管理检察业务，而是把检察机关视为行政机关，用行政机关的管理方式管理检察活动，形成了检察机关内部管理方式的行政化，造成了检察职能同内部司法行政管理职能的相互错位，影响了检察职能充分发挥。
1、检察活动管理方式行政化的涵义及形式
所谓检察活动管理方式的行政化，是指违背检察机关和检察权的性质和特征，按照行政体制的结构和运作模式建构和运行检察活动。它和法院的行政化共同构成我国的司法行政化问题。法院的行政化问题，众多学者俱已做过详细论述，而关于检察院的行政化问题，因对检察权及检察机关的性质在法理上一直没有澄清，且检察权在行使方式上确具司法性和行政性的双重属性，学者鲜有专门论述。同法院的行政化一样，检察院的行政化，也包括外部行政化和内部行政化。外部行政化表现在国家对检察机关的管理方式即检察机关的外部体制上，它涉及检察机关同其他国家机关的关系，主要表现在检察人事权（尤其是检察长及副检察长人选）和财权的行政任命和行政拨付制。外部行政的直接后果是制约了检察权外部独立的效果；内部行政化是指检察活动内部管理上的行政化，即本文所指检察活动管理方式的行政化。内部行政化主要有两种形式：一是检察职能与司法行政职能的合一，即检察业务活动的完全行政化，也就是说，对检察业务活动管理完全采取了行政模式，其弊端是司法行政管理职能同化了检察职能；二是检察机关内部行政管理方式违背司法机关行政管理特点和规律，或者完全行政机关模式化，或者带有行政模式的痕迹，其弊端是造成了司法行政管理职能对检察职能的制约、干扰和侵袭。在行政化的检察活动管理模式下，检察职能同检察机关内部的司法行政管理职能发生交叉和、混合（同一），使行政管理职能侵入、侵蚀了检察职能，颠倒了检察职能和司法行政管理职能的主次地位，造成检察制度的变形，使检察制度成为行政管理职能的附属，也从内部制约了检察权的独立行使。
2、检察活动管理方式行政化的主要表现及其弊端：
　　（1）办案体制完全行政化。长期以来，我国检察机关沿用的是以行政审批、集体负责为主要内容的办案机制，即检察权由检察机关通过层层审批的方式集体行使，再由检察机关整体承担办案的法律责任。《人民检察院刑事诉讼规则》第4条规定：“人民检察院办理刑事案件，由检察人员承办，办案部门负责人审核，检察长或者检察委员会决定”。在这种办案体制中，普通检察官只是案件承办人员，即行政垂直线上底部的一个点。检察官办案，决定权集中于检察长和检察委员会，部门负责人有审核权，这就使行使行政管理职能的副检察长、业务科（处）长成为决定案件的领导层，行政管理职能同化了检察职能。完全行政化的办案体制在司法实践中越来越多暴露出明显的弊端：一是“审而不定，定而不审”不符合司法活动直接性和亲历性的要求，难以保证诉讼决定和诉讼行为的正确性。二是造成了办案人员对领导的依赖，难以充分调动检察官的积极性与责任感，不利于培养精英型检察官。三是办案环节过多，造成办案效率低下，不符合诉讼经济原则。四是权责分离、责任不明，不利于错案追究责任制的落实。
（2）检察委员会构成和运作行政化。检察委员会是人民检察院在检察长主持下的议事决策机构，主要任务是按照民主集中制的原则，讨论决定重大案件和其他重大问题，是检察机关的最高决策机构。在完全行政化的办案体制下，检察委员会的成员几乎全部是检察机关的行政领导（检察长、副检察长、政治部及其他业务部门的负责人），检委会构成上的行政色化，使检委会在运作上也被打上了很深的行政化烙印。由于检委会委员都是行政领导，且存在行政隶属关系，行政职位高的委员的意见往往会影响甚至左右行政职位低的委员的意见。而行政职位低的委员也往往也会因为顾及领导关系而附合行政职位高的委员的意见，其结果就是，往往影响了检委会议事质量的提高。另一方面，对于一些有重大利害关系的案件，业务部门负责人或分管检察长在审核案件时，有是并不是因为案件重大、复杂或疑难，而是因为不愿承担领导责任，往往将案件提交检委会讨论决定，使检委会成了逃避责任的避风港。
（3）检察官任免行政化。根据《人民检察院组织法》，助理检察员由检察长直接任命，检察员由检察长提请同级人大常委会任命。但人大的任命实际上只是一种程序上的审查，检察官的任命事实上由检察院自由决定：首先由其所在业务部门的领导和院领导推荐，再由人事部门考察，然后由院党组最终决定。因此，一个检察官是否能够成为检察官或者继续成为检察官，在相当程度上是由其所在检察院内部的别处一些有行政职务的检察官决定的。因此，检察官在办案过程中，也势必会受到这种任免因素的影响。
（4）检察官惩戒手段行政化。根据《检察官法》，我国现行的检察官惩戒制度是一种内部的惩戒运行机制。这种内部的惩戒运行机制的重要弊端之一就是易产生部门保护主义，从而强化检察官对其所在部门及领导的行政依附性，使检察官在履行法律监督职责时有所顾忌或者因需“投桃报李”而不能严格执法和公正司法。
（5）检察官管理模式完全行政化。长期以来，在检察官的管理上，一直把检察官等同于检察院的其他工作人员，等同于行政机关的干部，完全采用行政管理模式进行管理。其中以检察官行政级别制最为典型。检察官管理模式的完全行政化，一方面，模糊了检察官同一般行政人员的界线，忽视了检察官的司法性，阻碍了检察官职业化进程；另一方面，检察官之间过分行政化的阶位关系，强化了上下级之间的等级服从和责任，增强了下级检察官对上级检察官的过分依赖性，使检察官的独立性难以保障。
（6）检察官职位范围宽泛化和缺乏分类管理。检察院内部由检察官、司法行政人员、书记员和法警组成，除行使检察权的检察长外，还有一些不行使检察权的司法行政人员，也具有检察官职位。由于没有建立检察官的分类管理制度，检察官职位范围宽泛化使我国检察官队伍非常庞大，检察官比例极不协调，影响了检察权的优化配置，妨碍了检察官素质的提高和办案效率。
检察活动管理方式行政化，使本应成为检察职能的支撑和附属的司法行政管理职能，在实际运行中却浸没了检察职能，掣肘了检察职能的发挥。必须实现这二种不同职能的分离，改变检察活动中单纯的行政管理方式，还原司法管理方式，实现检察活动的司法性。
二、强化检察权的司法性，保障检察权的独立性
-----实现检察职能同行政管理职能相分离的核心目标
　　检察活动管理方式行政化弱化了检察机关的司法性，而司法性的核心就是要保障检察权的独立性，因此实现检察职能同司法内部行政管理职能相分离，就必须以强化检察权的司法性、保障检察权的独立性来核心目标。
　　（一）检察权独立性是检察权司法性质的本质要求
　　独立行使检察权，是指检察机关依法独立行使检察权，只服从法律，不受其他机关、团体和个人的非法干涉。检察权之所以需要独立行使，一是因为法律监督需要一种独立性。二是因为检察机关侦查权尤其是职务犯罪侦查权的行使需要一种独立性保障。三是因为检察机关公诉权的行使应当具有独立性。四是因为司法审判权的独立有赖于检察权的独立性。但从根本上讲，检察权行使独立性，是为了保障司法公正，是其司法性的本质要求。因为检察权行使独立性创造了正确运用和实施法律的必要条件，它使检察官能够排除非法干预，以事实为根据，以法律为准绳，只服从法律，切实地贯彻法制原则。
检察机关的独立性，包括即外部独立和内部独立两个方面。外部独立性，指检察权运行过程遵循自身的规律而不受外部的非法干涉，它涉及在国家权力运作过程中与其他国家机关、团体和个人的关系。在一般意义上，检察权的独立行使，就是指检察机关的外部独立性。检察权的外部独立是一种集体独立，是检察机关独立行使检察权。　　　　　　　　　　
检察机关的内部独立，是指检察官的个体独立性，其主要意义是：第一、检察官的独立性是检察业务本身的特点和规律的要求。检察权以公诉权为基本构成，而公诉是一种司法性很强的活动，是以亲历性为基础的个人判断和个体操作，赋予检察官独立性，可以防止“审而不定，定而不审”的有悖司法认识规律的做法，从而提高检察官的积极性和创造性。第二、检察官独立性是防止不正当干预的重要条件，有助于保障检察权的公正行使。第三、检察官独立性有利于保障诉讼效率。司法的效能，要求办案检察官的职务行为直接产生职务上的效力，而应避免环节过多，造成决定和行为实施迟缓。第四、检察官独立是检察机关集体独立的基础，没有检察官个体独立，检察机关集体独立则得不到有效保障。但是，检察官独立不同于“除了法律没有上司”的法官独立，它要受到“检察一体制”的限制。所谓“检察一体制”，是指检察机关上下形成一个整体，统一行使检察权，对内要求上命下从的领导关系，检察官服从检察长、下级检察官服从上级检察官的命令，对外则要求“检察权的行使保持整体的统一。因此，检察机关的内部独立是有限的，不充分的。检察官在执行职务时，需接受上级的指示，其行为只具有一定程度上的独立性，即相对独立性。“检察一体制”虽然限制了检察官执行职务的独立性，但并未否定检察官的独立性，在一定的条件下，他可以合法地对抗检察长的指令，如享有消极抗命权或积极抗命权。　　
　　 （二）我国检察机关独立性缺乏有效保障
　　 检察机关依法独立行使检察权，是我国宪法和法律所确认的检察权行使原则。与国外检察权的独立行使相比，我国检察权的独立性具有自身的特点：一是检察机关相对于执政党与权力机关是不独立的。我国宪法和法律对检察机关独立性的表述是：“人民检察院依照法律规定独立行使检察权，不受行政机关、社会团体和个人的干涉”。二是检察管理体制的行政化使检察权的行使受制过多，检察权的外部独立难以得到有效保障。三是检察官的内部独立性尚未获得法律的确认。在我国，宪法、司法机关组织法和诉讼法规定了人民检察院依法独立行使职权，这种独立性，是一种集体独立，也就是外部独立，而非个人独立即官员独立。在现行体制中，检察官受检察长领导，任何检察活动应服从检察委员会的决定，虽然检察官也是检察权行使的主体，但在法律制度上还没有确立检察官在检察机关内部的独立性，也就是说，法律还没有赋予检察官合法对抗行政指令权的能力。同时，诉讼法还是以人民检察院而非检察官为诉讼主体，检察官是检察院意志的执行者，其本身在诉讼法上还缺乏独立的地位。
综上所述，我国检察制度在新时期重建以来，完全以行政管理方式而不注意按照司法规律管理检察业务，使它难以做到“独立行使检察权”，难以做到“严格执法”，难以保证检察官的高素质，确是我国检察制度建设的一个重要教训。因此，作为检察改革的重要举措，实现检察同行政管理职能相分离，必须以强化检察权的司法性，保障依法独立行使检察权，实现检察官的司法官化为核心目标。
三、改革检察业务管理　引入司法管理方式
-----检察职能同司法行政管理职能分离的根本途径
实行检察职能与行政管理职能相分离，必须以改革检察业务管理，引入司法管理方式为根据途径，主要措施如下：
（一）重新配置检察权，改革办案体制，进一步完善主诉检察官制
改革目前完全行政化的办案体制，就要对检察权进行重新配置。借鉴国外检察制度，结合我国司法制度的特点，笔者建议对检察权可实行“三级配置”制，即明确规定检察委员会、检察长、检察官在检察工作中的权限和职责，逐步取消业务部门建制，变助理检察员为检察官助理，实行主诉检察官直接对检察长负责的办案体制，其核心是进一步完善主诉检察官制。
主诉检察官制是指在检察长领导下，在公诉部门实行的以主诉检察官为主要负责人的检察官办案体制。实行主诉检察官制，就是要打破检察活动中单纯的行政管理模式，引入司法管理方式，使检察官成为对办理案件有一定决定权和独立性的检察权行使主体，形成以主诉检察官为主要责任人，权责统一的新的办案体制。主诉检察官制2000年在全国推行以来，在提高办案质量、造就高素质的公诉队伍、明确办案责任，落实错案追究制等方面取得了较好的效果，在一定程度上克服了行政化的办案体制所固有的一些弊端。但是，由于目前缺乏明确的法律规范和成熟的理论指导，在主诉检察官制的一些理论和实践问题上争议较多，分歧较大，影响了主诉检察官制的深入推行，使设立此项制度的初衷没有得到充分实现。
笔者认为，主诉检察官制的推行无疑是正确的，它适应了刑诉法制度发展和司法实践的需要，是实现检察职能同司法行政管理职能相分离必要和重要的举措。以“主诉检察官制的设定没有法律依据、主诉检察官的职责范围界定不清、主诉检察官的难以统一”为理由反对推行此项制度的同志，没有深刻认识到主诉检察官制的制度价值，也没有用发展的眼光看待此项改革及整个检察体制改革。因此，正确的做法不是否定和反对此项改革，当务之急是对主诉检察官制做进一步的完善：
1、修改《人民检察院组织法》及《检察官法》，明确规定检察官的内部独立性，为主诉检察官制的推行提供坚实的法律依据，同时也是为检察职能同司法行政管理职能相分离提供法律依据。
2、完善检察官具体职权的设置，进一步理顺检察官同业务部门负责人、检察长和检察委员会的关系。解决主诉检察官制的法律依据问题后，根据相当性和渐进性的原则，逐步扩大检察官的职权，同时逐步限缩业务部门负责人、副检察长及检察长和检察委员会的职权，直到取消业务部门副检察长建制，最终将检察权主要配置给检察长及检察委员会，并明确规定各自职权范围、建立健全责任制度，切实做到权责统一。
北京市房地产管理局


北京市房地产管理局关于转发建设部《城市公有房屋管理规定》的通知
北京市房地产管理局



各区县房地产管理局、各直属公司：
现将建设部令第34号《城市公有房屋管理规定》转发给你们。本市公有房屋的管理，凡北京市人民政府京政发（1987）第109号《关于城市公有房屋管理的若干规定》已作规定的，仍按109号文件的规定掌握。


（建设部令第34号 一九九四年三月二十三日）

第一章 总 则
第一条 为加强城市公有房屋的管理，保障城市公有房屋所有人和使用人的合法权益，制定本制定。
第二条 本规定适用于直辖市、市、建制镇公有房屋的管理。
第三条 本规定所称公有房屋系指国有房屋和集体所有的房屋。
第四条 国家机关、社会团体、企事业单位及军队管理的国有房屋属于国家财产，由国家授权的单位（以下简称产权人）依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。
集体所有的房屋，由集体组织（以下简称产权人）依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。
公有房屋产权人同时享有相应的土地使用权。
第五条 公有房屋的经营和管理要逐步实现社会化、专业化。产权人可以委托物业管理公司等代为经营和管理。
第六条 房屋产权人和使用人对所管理和使用的房屋负有保护责任。任何单位和个人都不得侵占、损坏公有房屋，不得利用公有房屋获取非法利益。
第七条 国务院建设行政主管部门主管全国城市公有房屋的管理工作。
省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市公有房屋的管理工作。
县级以上城市人民政府房地产行政主管部门主管本行政区域内城市公有房屋的管理工作。

第二章 所有权登记
第八条 公有房屋实行所有权登记制度。公有房屋所有权的合法凭证是《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。
第九条 公有房屋产权人应当在规定期限内，到房屋所在地房地产行政主管部门办理所有权登记手续，经审查合格后领取《房屋所有权证》。
共有房屋由房屋共有人共同申请所有权登记，领取《房屋共有权证》。
第十条 公有房屋所有权转移、房屋状况变动和房屋灭失的，公有房屋产权人应当在规定期限内到房屋所在地房地产行政主管部门办理所有权转移、房屋状况变动和房屋灭失登记。
第十一条 办理公有房屋所有权登记、所有权转移登记和房屋状况变动登记手续时，应当按照下列要求提交证明文件：
（一）新建、改建和扩建的房屋，应当提交立项、规划、用地和建设等部门的批准文件和证件；
（二）购买的房屋，应当提交原《房屋所有权证》、买卖合同和批准买卖的文件；
（三）划拨的房屋，应当提交原《房屋所有权证》和划拨的有关文件；
（四）赠与的房屋，应当提交原《房屋所有权证》、有关批准文件、赠与合同和公证书；
（五）交换的房屋，应当提交双方的《房屋所有权证》和双方签订的交换合同。
第十二条 公有房屋设定抵押等他项权，应当到房地产行政主管部门办理他项权登记，领取《房屋他项权证》。
第十三条 严禁涂改、伪造公有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。
遗失《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》，应当向房屋所在地房地产行政主管部门申请补发。

第三章 使 用
第十四条 公有房屋的产权人和使用人应当按照房屋的用途合理使用房屋，不得擅自改变房屋的用途。确需改变用途的，应当依照有关规定办理审批手续。
第十五条 公有房屋可以通过调整、交换等方式，促进合理使用。
繁华地区适宜做商业、服务业使用的房屋，应当逐步安排用于商业、服务业。
第十六条 交换公有房屋使用权，应当遵循有利生产、方便生活的原则，由交换双方签订书面协议。
交换房屋使用权，使用人必须征得产权人的同意。产权人应当支持使用人的合理要求。
第十七条 房屋使用人应当合理用房，不得无故闲置不用。对无正当理由闲置六个月以上不用的住宅，房屋产权人可以收回其使用权。
第十八条 对具有重要历史意义、文化艺术和科学价值的公有房屋，产权人和使用人应当予以保护，不得擅自改变原状。
第十九条 公有房屋管理中涉及异产毗连的，其使用管理按照有关规定执行。

第四章 租 赁
第二十条 公有住房的租赁必须执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策和租金标准。
经营性房屋的租赁，由租赁双方协商议定租赁价格。
第二十一条 经营性房屋的租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁协议，明确租赁期限、使用性质和租赁价格，规定双方的权利和义务。出租人和承租人应当持租赁协议，到房地产行政主管部门办理审核手续。
第二十二条 承租人必须按期交纳租金，不得拖欠。拖欠租金的，出租人可以按规定收取滞纳金。
第二十三条 出租公有住房及其附属设施的自然损坏或其他属于出租人修缮范围的，出租人应当负责修复。承租人发现房屋损坏，应及时报修，出租人应在规定期限内修复。因承租人过错造成房屋及其附属设施损坏的，由承租人修复或赔偿。
第二十四条 出租经营性房屋的修缮责任，由租赁双方在协议中议定。
第二十五条 承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得私自拆改、扩建或增添。确需变动时，必须征得出租人同意，并签订书面协议。
第二十六条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，并可索赔损失：
（一）将承租的房屋擅自转租的；
（二）擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三）擅自改变房屋用途的；
（四）无正当理由拖欠房租累计六个月以上的；
（五）住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
（六）利用承租房屋进行非法活动的；
（七）故意损坏公有房屋的；
（八）擅自买卖公有房屋使用权的；
（九）其他严重损害出租人权益的。
第二十七条 租赁期满后，承租人应当返还房屋。如需继续使用，应当在租赁期满前重新签订租赁协议。
出租人在租赁期满前必须收回房屋时，应事先商得承租人同意，并赔偿承租人的损失；收回住宅用房的，同时要作好承租人的住房安置。
第二十八条 承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。
第二十九条 在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。
第三十条 租赁的公有房屋大修或者改造时，承租人应当配合，在租赁期限内，房屋大修或者改造后原租赁关系不变。

第五章 买 卖
第三十一条 公有房屋的买卖，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府规定的证明文件。
任何单位或个人不得擅自买卖公有房屋。
第三十二条 公有房屋买卖时，应当根据国家规定进行房地产价格评估。
第三十三条 公有房屋买卖必须经过交易审核后，方可办理所有权登记。
第三十四条 出售公有房屋所得价款应当按照国家有关规定使用。
第三十五条 国有房屋实行有偿转让，不得无偿划拨，国家另有规定的除外。
第三十六条 出售共有房屋时，房屋共有人有优先购买权。
出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权。
第三十七条 公有房屋出售给外国人的，应当符合涉外房屋买卖的有关规定。

第六章 修 缮
第三十八条 维修养护公有房屋及其附属设施是公有房屋产权人的责任。维修养护共有房屋及其附属设施是房屋共有人的责任。
产权人与使用人分离的，应当在协议中明确修缮责任。
第三十九条 修缮责任人应当对房屋及其附属设施进行定期检查、修缮，保证其正常使用和安全。
修缮责任人没有履行修缮责任的，房地产行政主管部门应当责令修缮责任人进行修缮。
第四十条 公有房屋的修缮应当执行国家和地方的法规、政策和标准。
第四十一条 公有危险房屋的鉴定、修复和拆除应当按照有关规定执行。
第四十二条 公有房屋修缮所需资金，应当按照现行财务制度和有关规定分别列支，严禁挪用。

第七章 法 律 责 任
第四十三条 违反本规定，有下列行为之一的，由房屋所在地县级以上城市人民政府房地产行政主管部门对责任者给予行政处罚：
（一）伪造、涂改房屋所有权证书的，注销其证书，并处以房产价值1％以下的罚款；
（二）不按期申报办理所有权登记的，责令限期补办手续，并可处以房产价值1％以下的罚款；
（三）强占房屋的，责令其限期迁出，赔偿损失，并可处以该房屋强占期间租金总额5倍以下的罚款；
（四）故意损坏、危害公有房屋造成损失的，责令其赔偿损失，并可处以造成财产损失5倍以下的罚款；
（五）擅自提高公有住房租金标准的，没收非法所得，并可处以非法所得5倍以下的罚款；
（六）擅自买卖公房的，经审查允许买卖的，责令其补办手续，缴纳税费，并对卖方处以买卖金额5％以下的罚款；经审查不允许买卖的，买卖合同无效，对卖方处以买卖金额10％以下的罚款；
擅自买卖公房使用权的，买卖合同无效，没收其非法所得，并对卖方处以买卖金额20％以下的罚款；
（七）擅自转租公有住房的，转租协议无效，收回房屋，没收其非法所得，并可处以转租人转租租金总额5倍以下的罚款；
（八）因公有房屋修缮责任人失职，给他人造成财产损失或人身伤亡的，责令赔偿损失，并对修缮责任人处以房产价值5％～10％的罚款。
第四十四条 违反本规定，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十五条 房地产行政管理部门工作人员以权谋私、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分。情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十六条 因公有房屋所有权登记、使用、租赁、买卖、修缮等发生纠纷时，当事人可向房屋所在地房地产行政主管部门申请调处、仲裁，也可以向人民法院起诉。
第四十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定，申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章 附 则
第四十八条 未设镇建制的工矿区、国有农场、林场等公有房屋的管理，参照本规定执行。
第四十九条 省、自治区、直辖市人民政府可根据本规定制定实施细则。
第五十条 本规定由建设部负责解释。
第五十一条 本规定自1994年4月1日起施行。



1994年9月22日